被納入城市規(guī)劃區(qū)的集體土地房屋該如何補(bǔ)償？

征收補(bǔ)償決定一般是由市縣級(jí)人民政府根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十六條的規(guī)定向國有土地上的房屋的權(quán)屬人作出，該條規(guī)定：“房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補(bǔ)償協(xié)議的事項(xiàng)。被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。”據(jù)此，可以發(fā)現(xiàn)征收補(bǔ)償決定的作出一般是針對(duì)國有土地上的房屋，但現(xiàn)實(shí)中也有一些被納入城市規(guī)劃區(qū)的集體土地的房屋收到了市縣級(jí)政府作出的征收補(bǔ)償決定，即對(duì)案涉房屋的征收程序是按照國有土地的規(guī)定，而補(bǔ)償卻按照集體土地的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償。那么在這種情況下對(duì)征收補(bǔ)償決定不服起訴，應(yīng)當(dāng)從哪些方向著手闡述呢？筆者認(rèn)為有如下幾點(diǎn)：

一、集體土地上房屋征收可以參照國有土地上房屋的征收流程下達(dá)征收補(bǔ)償決定。

《中共中央紀(jì)委辦公廳、監(jiān)察部辦公廳<關(guān)于加強(qiáng)監(jiān)督監(jiān)察進(jìn)一步規(guī)范征地拆遷行為的通知>》明確規(guī)定，“在《土地管理法》等法律法規(guī)作出修訂之前，集體土地上房屋拆遷，要參照新頒布的《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的精神執(zhí)行”。據(jù)此，針對(duì)集體土地的房屋作出《征收補(bǔ)償決定書》法律適用并無不當(dāng)。

二、征收補(bǔ)償決定作出及征收房屋的應(yīng)當(dāng)符合法定程序。

需注意，既然對(duì)于納入城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體土地的房屋可以參照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的程序進(jìn)行征收，那么在對(duì)集體土地上的房屋進(jìn)行征收時(shí)，也應(yīng)當(dāng)滿足以下幾點(diǎn)：首先，集體土地的房屋在被征收前應(yīng)當(dāng)先向省級(jí)以上政府申報(bào)土地征收審批手續(xù);其次，對(duì)于被征收房屋的評(píng)估，也應(yīng)當(dāng)參照國有土地上的征收程序，保障被征收人選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)的權(quán)利，并依法作出分戶評(píng)估報(bào)告，保障被征收人提出評(píng)估復(fù)核、申請(qǐng)鑒定的權(quán)利;再次，保障被征收人對(duì)補(bǔ)償方式的選擇權(quán)，被征收人既可以選擇產(chǎn)權(quán)置換，也有權(quán)利選擇貨幣補(bǔ)償，而實(shí)踐中大多征收補(bǔ)償決定直接確定了案涉房屋的補(bǔ)償數(shù)額，而未保障被征收人選擇產(chǎn)權(quán)置換的權(quán)利。

三、已經(jīng)納入城市規(guī)劃區(qū)的集體土地上房屋，被征收人有權(quán)要求參照國有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償。

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第四十八條第一款“征收土地應(yīng)當(dāng)給予公平合理的補(bǔ)償，保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠(yuǎn)生計(jì)有保障。”《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》第十二條第二款規(guī)定：“征收農(nóng)村集體土地時(shí)未就被征收土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行安置補(bǔ)償，補(bǔ)償安置時(shí)房屋所在地已納入城市規(guī)劃區(qū)，土地權(quán)利人請(qǐng)求參照?qǐng)?zhí)行國有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，人民法院一般應(yīng)予支持，但應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)取得的土地補(bǔ)償費(fèi)?！?/p>

據(jù)此，如果集體土地上的房屋早已經(jīng)納入城市規(guī)劃區(qū)，那么被征收人有權(quán)利要求被告參照國有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)償，征收單位也應(yīng)當(dāng)要求評(píng)估機(jī)構(gòu)參照征收決定作出之日起周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)對(duì)原告房屋進(jìn)行評(píng)估，并按照評(píng)估結(jié)果予以補(bǔ)償，保障被征收人的原有生產(chǎn)生活水平不降低。

四、結(jié)論。

綜上，對(duì)于集體土地上的房屋，征收單位完全可以按照國有土地上房屋征收程序進(jìn)行，但既然被征收房屋已經(jīng)納入城市規(guī)劃區(qū)，參照國有土地上房屋進(jìn)行征收也應(yīng)符合法律規(guī)定，不應(yīng)偏偏在補(bǔ)償這一環(huán)節(jié)仍然按照集體土地上的房屋征收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償，此舉既無法保障被征收人的合法權(quán)益，也出現(xiàn)了程序正當(dāng)和維護(hù)行政相對(duì)人實(shí)體利益的嚴(yán)重割裂。