超建、無(wú)證房屋不能認(rèn)定違建，這些時(shí)間建造的房屋可以辦房產(chǎn)證

在實(shí)踐中，有很多房屋在面臨征地拆遷中都沒(méi)有房產(chǎn)證或者建房時(shí)的相應(yīng)的審批，當(dāng)然，還會(huì)有超面積建造的房屋，行政機(jī)關(guān)或者征收方就會(huì)將這樣的無(wú)證房屋或者超建房屋認(rèn)定為違法建筑。那么這種房屋真的能夠被認(rèn)定違法建筑嗎？

結(jié)合我國(guó)法律來(lái)看，在特定的時(shí)間階段，即使建造的房屋沒(méi)有房產(chǎn)證或者超面積建成的房屋，也應(yīng)按照合法房屋的形式進(jìn)行拆除。

2020年7月22日，自然資源部印發(fā)的《自然資源部辦公廳關(guān)于印發(fā)〈宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記工作問(wèn)答〉的函》中也明確了超建、無(wú)證房屋不予認(rèn)定違建的情況。

一、無(wú)證房屋不予認(rèn)定違建的情況

《自然資源部辦公廳關(guān)于印發(fā)〈宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記工作問(wèn)答〉的函》(以下簡(jiǎn)稱《函》)，《函》中認(rèn)定應(yīng)根據(jù)《國(guó)土資源部關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)土資發(fā)〔2016〕191號(hào))和《農(nóng)業(yè)農(nóng)村部 自然資源部關(guān)于規(guī)范宅基地審批管理的通知》(農(nóng)經(jīng)發(fā)〔2019〕6號(hào))有關(guān)規(guī)定，對(duì)于沒(méi)有權(quán)屬來(lái)源材料的宅基地，應(yīng)當(dāng)查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀，由所在農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)對(duì)宅基地使用權(quán)人、面積、四至范圍等進(jìn)行確認(rèn)后，公告30天無(wú)異議或異議不成立的，由所在農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織或村委會(huì)并出具證明，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核批準(zhǔn)，屬于合法使用的，予以確權(quán)登記。

也就是說(shuō)對(duì)合法宅基地上房屋沒(méi)有符合規(guī)劃或建設(shè)相關(guān)材料的，地方已出臺(tái)相關(guān)規(guī)定，按其規(guī)定辦理。未出臺(tái)相關(guān)規(guī)定，位于原城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的，出具規(guī)劃意見后辦理登記。位于原城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)外且在《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實(shí)施前建設(shè)的，在辦理登記時(shí)可不提交符合規(guī)劃或建設(shè)的相關(guān)材料;在《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實(shí)施后建設(shè)的，由村委會(huì)公告15天無(wú)異議，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核后，按照審核結(jié)果辦理登記。

二、超建面積房屋不予認(rèn)定違建的情況

《函》中共明確了4種超建房屋不予認(rèn)定為違法建筑的情況，分別是：

1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施前，農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員建房占用的宅基地，范圍在《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施后至今未擴(kuò)大的，無(wú)論是否超過(guò)其后當(dāng)?shù)匾?guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)，均按實(shí)際使用面積予以確權(quán)登記。

1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施起至1987年《土地管理法》實(shí)施時(shí)止，農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員建房占用的宅基地，超過(guò)當(dāng)?shù)匾?guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)的，超過(guò)面積按國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定處理的結(jié)果予以確權(quán)登記。

1987年《土地管理法》實(shí)施后，農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員建房占用的宅基地，超過(guò)批準(zhǔn)面積建設(shè)的，不予確權(quán)登記。符合規(guī)劃經(jīng)依法處理予以保留的，在補(bǔ)辦相關(guān)用地手續(xù)后，只登記批準(zhǔn)部分，超出部分在登記簿和證書中注記。

歷史上接受轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與房屋占用的宅基地超過(guò)當(dāng)?shù)匾?guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)的，按照轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與行為發(fā)生時(shí)對(duì)宅基地超面積標(biāo)準(zhǔn)的政策規(guī)定，予以確權(quán)登記。