房屋征收法律，被拆遷人一定要了解“拆遷590號令”

被征收人對于征地拆遷的較好把控，很大程度上得益于對征地拆遷法律的理解與認識。被征收人只有知法懂法，才能及時避開陷阱，有策略的應對違法，游刃有余地談?wù)摵侠硌a償。那被征收人應該要了解什么樣的法律呢？必須要給大家講一講“國務(wù)院590號令”，也就是《國有土地上房屋征收與補償條例》。這是對房屋征收及其補償行為作出了具體規(guī)定的一部法律，對于被征收人、被拆遷人維權(quán)而言有著極強的參考意義。這里給大家總結(jié)了其中八點重要內(nèi)容。

一、政府是公共利益征收的唯一補償主體

《國有土地上房屋征收與補償條例》第四條規(guī)定，“市、縣級人民政府負責本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作……”并在第二十七條中提出“禁止建設(shè)單位參與搬遷活動?！?/p>

該條法律直接表明，房屋征收與補償?shù)闹黧w只能是ZF，絕對不允許建設(shè)單位以自身經(jīng)濟利益為核心開展拆遷工作。而一切房屋征收行為都是ZF行為，ZF對此復雜，那么當出現(xiàn)矛盾與糾紛時責任主體能夠明確就是ZF，這是能夠從側(cè)面規(guī)范房屋征收活動的?？傊@樣的一種規(guī)定，能夠從源頭上保障公共利益及被拆遷人的合法權(quán)益。

二、明確界定了公共利益的范圍

《條例》第八條規(guī)定如下：

只有為了維護公共利益，才能對單位和個人的房屋及其不動產(chǎn)進行征收。征收的目的只能是為了公共利益，而不能是商業(yè)開發(fā)，任何涉及商業(yè)開發(fā)的強制征收都是涉嫌違法的。這也是法律賦予大家的第一道保護屏障，當遇到房屋征收時，我們要注意審查其“公益性”，若不是出于公共利益的需要那征收行為就是違法的，應當起訴維權(quán)。

三、明確征收補償標準

實踐中，如果拆遷補償能夠真正的充分具有合理性，能夠保證被拆遷人原有生活水平不降低，那么拆遷領(lǐng)域也將呈現(xiàn)出一片和諧的態(tài)勢，不會是矛盾頻發(fā)的狀態(tài)。針對補償標準，《條例》第十九條指出了一個原則性的規(guī)定：對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。

拆遷補償參照周邊類似房地產(chǎn)，征收方應本著這一原則去給予補償，補償款應得足夠被拆遷人購買與被征收房屋區(qū)位、面積，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)等相同或相似的房屋。如果補償款無法達到這樣的標準，甚至有的被征收人需要自己填補十幾萬或更多錢款才能購買類似房地產(chǎn)的，明顯補償標準偏低不合理。大家在面臨實際拆遷過程中，一定要對補償原則了解透徹，從而正確估算出自家被拆遷房屋的價值。被征收人已然因為征收拆遷而遭遇生活巨變，其應得的利益絕不能再被侵犯。

四、被征收人協(xié)商選評估機構(gòu)

《條例》第二十條賦予被征收人協(xié)商選定評估機構(gòu)的權(quán)利。依照公平、公正、公開的方式選定評估機構(gòu)，這無疑有利于一個合理合法的評估結(jié)果的作出，能夠在極大程度上維護被征收人的補償利益。

但是在實踐中，常有征收方未經(jīng)被征收人同意、協(xié)商，擅自決定評估機構(gòu)對被征收人房屋進行評估的現(xiàn)象，最后的結(jié)果就是導致被征收人的房屋價格被惡意低估。因此，提醒廣大被征收人一定要知法用法，要注重對評估機構(gòu)選定的參與。同時要明確的知道，征收方私自選定評估機構(gòu)的行為是違反程序規(guī)定的，如果補償不合理可以拒絕在協(xié)議上簽字，并進一步依法維權(quán)，征收方據(jù)此作出的補償決定同樣不合法，應該及時進行救濟。

五、先補償后搬遷

《條例》第二十七條明確了“實施房屋征收應當先補償、后搬遷”。

進行拆遷時，必須是在取得被征收人的同意并且補償充分的基礎(chǔ)之上，征收方不得不補償就實施搬遷甚至是強制搬遷，“先拆后補”必然涉嫌違法。

實踐中，被征收人需要堅定底線，要拒絕征收方以高額鼓動鼓勵搬遷的行為，接受了先搬遷再補償?shù)姆绞剑褪锹淙肓藢Ψ降娜μ?。如果遇到了采用斷水斷電等手段逼遷的情況，要清楚的知道這是違法的，因此不得輕易妥協(xié)，而是要依法維權(quán)。

六、強拆必須經(jīng)法院依法裁定

根據(jù)《條例》第二十八條可知，合法建筑的強拆按照司法強拆的程序進行，即必須經(jīng)過法院準予執(zhí)行強拆之后，才能進行強拆。對于不遵守程序行政機關(guān)逕行強拆的行為，被征收人要堅決提起確認強拆行為違法的訴訟，進而尋求協(xié)商對話解決補償問題或者進一步申請行政賠償。

以國有土地上的房屋強拆為例，司法強拆應當遵循以下程序：一、被征收人在法定期限內(nèi)不復議或者訴訟；二、補償決定規(guī)定的搬遷期限屆滿，被征收人不搬遷；三、作出房屋征收決定的市、縣級人民政府申請法院強拆；四、法院作出準予執(zhí)行的裁定；五、作出征收補償決定的市、縣級人民政府組織實施強制拆除或者法院執(zhí)行。

七、暴力拆遷可追究刑事責任

過去暴力逼拆、暴力搬遷大行其道，給老百姓帶來了沉重的傷痛。而《條例》第二十七條及第三十一條對逼遷提出了禁止，嚴厲禁止征收方采取暴力、威脅或斷水斷電等非法方式逼迫搬遷，并且針對拆遷中的暴力或軟暴力逼拆行為被征收人是可以追求法律責任的。

八、賦予被征收人司法救濟權(quán)

法律賦予了被征收人的司法救濟權(quán)，這里重點強調(diào)三點內(nèi)容。

一是對評估結(jié)果不服，可以申請復核和申請專家委員會鑒定（《條例》第十九條中明確規(guī)定）。

二是對政府作出的征收決定可以提起復議或訴訟（《條例》第十四條中明確規(guī)定）。

三是對政府作出的補償決定可以提起復議或訴訟（《條例》第二十六條中明確規(guī)定）。

被征收人要理解權(quán)利，同時學會行使與主張權(quán)利。法律不保護躺在權(quán)利上睡覺的人，要記住60日的復議期限，6個月的起訴期限。