房子要強(qiáng)拆，被拆遷人如何才能在強(qiáng)拆前爭取到合理滿意的補(bǔ)償？

有很多被征收人來問律師：我家房子被納入征收范圍內(nèi)，能不能不拆？

那么要告訴大家的是，因公共利益需要的合法征收，這是具有強(qiáng)制性的，房子最終是要拆的，“司法強(qiáng)拆”往往是房屋征收的最后一步。被征收人不能拒絕拆遷，但被征收人在補(bǔ)償安置上具有發(fā)言權(quán)，有與征收方協(xié)商的權(quán)利，也有復(fù)議和訴訟的權(quán)利。值得注意的是，雖然法律直接規(guī)定了要給予被征收人公平合理補(bǔ)償，但總有征收方執(zhí)意違法，不依法進(jìn)行補(bǔ)償，而有的被征收人不知道如何維權(quán)，不懂得如何爭取，最終不得不承受一個(gè)“越拆越窮”的不利結(jié)果。因此大家必須明白，房子既然不可避免的要拆除，那么更值得思考的問題是，如何才能在強(qiáng)拆前爭取到合理滿意的補(bǔ)償。

很多被征收人由于不了解各項(xiàng)征地拆遷的法律法規(guī)以及法定的征收流程，往往被征收方牽著鼻子走。提醒大家一定要把握好以下五個(gè)方面的維權(quán)機(jī)會(huì)，不要落入陷阱，不要錯(cuò)失最佳維權(quán)時(shí)機(jī)，這是有利于補(bǔ)償?shù)淖罱K合理的。

1、征收公告

征收方為履行告知義務(wù)與職責(zé)，會(huì)在征收初始階段及時(shí)的進(jìn)行房屋征收決定的公告，以讓被征收人充分的了解房屋征收信息，充分的享有知情權(quán)。

這里大家需要記住一個(gè)原則——無公告不征收。如果說征收方?jīng)]有對房屋征收決定和補(bǔ)償方案進(jìn)行公示公告，這樣的征收是涉嫌程序違法的。在這種情況下，大家有權(quán)拒絕同征收方協(xié)議協(xié)商補(bǔ)償問題，有權(quán)拒絕征收。如果想要獲取征收決定，可以申請信息公開。

當(dāng)然，一般出于公共利益需要進(jìn)行的征收項(xiàng)目都是會(huì)進(jìn)行公告的，那么這個(gè)時(shí)候維權(quán)的機(jī)會(huì)就已經(jīng)出現(xiàn)了。征收決定公告要載明征收補(bǔ)償方案，而這一方案是直接聯(lián)系被征收人所要面臨的補(bǔ)償安置政策與標(biāo)準(zhǔn)的。那么被征收人對此不服，應(yīng)當(dāng)及時(shí)的對征收決定申請行政復(fù)議或提起行政訴訟。這是國家法律賦予大家的權(quán)利，如果利用得當(dāng)，提高補(bǔ)償并不難。

2、房屋價(jià)格評估

評估是確定大家最終能拿多少補(bǔ)償?shù)囊粋€(gè)重要環(huán)節(jié)，根據(jù)法律規(guī)定，評估機(jī)構(gòu)要實(shí)事求是的按照市場價(jià)對被征收房屋進(jìn)行現(xiàn)場評估并作出一個(gè)合理的評估報(bào)告。

但是實(shí)踐中，很多時(shí)候評估報(bào)告彰顯出來的房屋價(jià)值是與我們期望的相差甚遠(yuǎn)的。那么如果大家覺得評估報(bào)告有問題，對評估結(jié)果存在異議，這里法律也是賦予了大家救濟(jì)權(quán)，被征收人可以通過申請復(fù)核和專家委員會(huì)鑒定，合理合法的去主張一個(gè)滿意的補(bǔ)償結(jié)果。顯然，評估這一階段也是一個(gè)重要的維權(quán)節(jié)點(diǎn)。

事實(shí)上，實(shí)踐中存在很多這樣拆遷案例，在進(jìn)行評估的時(shí)候，評估機(jī)構(gòu)并非由被征收人協(xié)商選擇，而是由征收方主導(dǎo)決定，通過這樣的程序最終形成的評估報(bào)告怎么能合理。還有的評估機(jī)構(gòu)僅是憑借一些紙質(zhì)文件作出評估報(bào)告，而不去房屋現(xiàn)場評估，這也很容易造成房屋價(jià)值的惡意低估。但是這些均存在程序違法的問題，這樣的評估報(bào)告顯然是不能夠作為最終補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)的，拆遷方罔顧被拆遷人的利益，但大家一定要依法維權(quán)。

3、簽訂補(bǔ)償協(xié)議

評估環(huán)節(jié)過后，征收方將和被征收人進(jìn)行有關(guān)安置補(bǔ)償問題的協(xié)商與談判，達(dá)成一致意見雙方就會(huì)簽訂補(bǔ)償協(xié)議。這是補(bǔ)償能否得到有效提高、補(bǔ)償能否得到完全實(shí)現(xiàn)的一個(gè)重要時(shí)間段，大家一定要把握住機(jī)會(huì)，而以下兩個(gè)方面的內(nèi)容是需要仔細(xì)斟酌的。

一是談判。提高拆遷補(bǔ)償，談判絕對是一個(gè)重要且有效的手段，因此對于征收方提出的談判要求，大家千萬不要一味回避，不要視而不見。應(yīng)該要充分的做好準(zhǔn)備，守護(hù)好自己的房子的同時(shí)，了解相關(guān)的法律法規(guī)，相對全面的掌握征收信息，最好是能夠抓住對方的違法點(diǎn)作為一個(gè)大籌碼來促成補(bǔ)償提高的談判。

二是簽訂補(bǔ)償協(xié)議。大家一定要記住，如果說始終無法達(dá)成一致意見，還是對補(bǔ)償條件存在不滿，認(rèn)為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低無法保證拆后的正常生活，那就要拒絕在補(bǔ)償協(xié)議上簽字，拒簽了，后面還可以繼續(xù)維權(quán)。如果已經(jīng)協(xié)商一致，那就要注意對于補(bǔ)償協(xié)議的詳盡審查。有的被征收人會(huì)擔(dān)心，簽了字后拆遷方會(huì)不會(huì)不按約定的履行？這就要看被征收人在簽約時(shí)是否對其中所涉各項(xiàng)條款進(jìn)行了嚴(yán)謹(jǐn)審查，是否避開了空白協(xié)議、協(xié)議約定內(nèi)容模糊不明確、補(bǔ)償內(nèi)容“缺項(xiàng)”等陷阱。

4、作出補(bǔ)償決定

根據(jù)法律規(guī)定，期限內(nèi)未達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議的，市、縣政府當(dāng)及時(shí)作出補(bǔ)償決定。

若是收到了征收補(bǔ)償決定，被征收人需要知道此時(shí)已經(jīng)進(jìn)入到了一個(gè)相對危險(xiǎn)的階段了，因?yàn)檎魇昭a(bǔ)償決定直接指向司法強(qiáng)拆。根據(jù)國務(wù)院590號令第28條的規(guī)定，針對“征收補(bǔ)償決定”被征收人在法定期限不申請復(fù)議也不提起訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷，征收方將有權(quán)依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。但是，補(bǔ)償決定并不絕對會(huì)引發(fā)司法強(qiáng)拆，因?yàn)榉少x予了被征收人重要的救濟(jì)權(quán)利，也即行政復(fù)議或行政訴訟。

這也提醒廣大被征收人，如果不滿意補(bǔ)償一定要及時(shí)針對補(bǔ)償決定進(jìn)行復(fù)議或訴訟救濟(jì)，如果一直無作為那么就視為大家同意了征收方給出的補(bǔ)償方案，并且放棄了繼續(xù)爭取補(bǔ)償數(shù)額提升的權(quán)利。這個(gè)重要的維權(quán)機(jī)會(huì)，一旦錯(cuò)過局面就會(huì)變得非常被動(dòng)。

5、申請法院強(qiáng)制執(zhí)行

前面講過，征收方有權(quán)在法定的征收補(bǔ)償決定救濟(jì)期限結(jié)束后申請法院強(qiáng)制執(zhí)行。

但是從實(shí)踐來看，很多征收方都沒有或者無法做到申請法院強(qiáng)制執(zhí)行這一點(diǎn)?？赡苁浅鲇诠?jié)省拆遷成本與時(shí)間等因素的考量，又或者是征收方前面確實(shí)存在違法行為，法院不準(zhǔn)許強(qiáng)制執(zhí)行，這時(shí)有的征收方就會(huì)不經(jīng)法院裁定直接行政強(qiáng)拆。對于此種情況，被征收人當(dāng)然存在維權(quán)機(jī)會(huì)，大家需要及時(shí)提起確認(rèn)強(qiáng)拆行為違法的訴訟，進(jìn)而尋求協(xié)商對話解決補(bǔ)償問題，或者確認(rèn)強(qiáng)拆違法后，進(jìn)一步申請行政賠償。