國(guó)家出臺(tái)拆遷法規(guī)，凡做不到這9條的，請(qǐng)舉報(bào)維權(quán)

遇到征地拆遷，常常會(huì)有被拆遷人遭遇不公平對(duì)待，要么就是拆遷補(bǔ)償上處處被克扣，補(bǔ)償不合理以至于越拆越窮，要么就是房屋被違法暴力強(qiáng)拆，重大財(cái)產(chǎn)直接受損，甚至還落得居無(wú)定所的不良局面等等。對(duì)此，必須要提醒到大家的是，征收拆遷涉及很多法律程序，征收方在推進(jìn)有關(guān)工作時(shí)要嚴(yán)格依法，不能憑自身意志，為所欲為，進(jìn)而侵犯百姓合法權(quán)益。對(duì)于違法行為，被征收人應(yīng)當(dāng)拿起法律武器予以反擊。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》(以下簡(jiǎn)稱《征補(bǔ)條例》)是對(duì)國(guó)有土地上房屋征收中征收程序、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容作出規(guī)范的重要法規(guī)文件。其中很多法律條文是對(duì)征收方的行為形成約束與規(guī)范的，征收方一旦與違背便涉嫌違法，對(duì)這些法律規(guī)定被征收人必須要有所了解。

一、 房屋征收以公共利益為前提

根據(jù)《征補(bǔ)條例》第八條規(guī)定，市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定必須是為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要。該條還以列舉的方式對(duì)公共利益的范圍進(jìn)行了明確的界定。

只有出于公共利益需要進(jìn)行的征收，才是合法的征收。出于公共利益需要去推進(jìn)征收項(xiàng)目，這實(shí)質(zhì)上也就是在為老百姓謀福利。然而實(shí)踐中，打著公共利益旗號(hào)進(jìn)行商業(yè)開發(fā)的征收也不在少數(shù)，這其實(shí)就是部分征收方想要謀取私利，那么任何不以公共利益為目的的征收，被征收人都應(yīng)當(dāng)并且有權(quán)拒絕。面對(duì)征地拆遷，被征收人應(yīng)當(dāng)注意審查拆遷的目的正當(dāng)性與合法性。

二、 市、縣級(jí)政府作出房屋征收決定后應(yīng)當(dāng)公告

《征補(bǔ)條例》第十三條規(guī)定“市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定后應(yīng)當(dāng)及時(shí)公告。公告應(yīng)當(dāng)載明征收補(bǔ)償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項(xiàng)……”

對(duì)此，被征收人應(yīng)當(dāng)要知道的是“無(wú)公告，不征收”，沒(méi)有房屋征收決定及征收補(bǔ)償方案的公告，征收行為通常就是違法的。在沒(méi)有依法下發(fā)這些文件的情況下，就補(bǔ)償安置問(wèn)題的一切協(xié)商、溝通，被征收人有權(quán)直接予以拒絕！

三、 補(bǔ)償包括房屋價(jià)值補(bǔ)償、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失

根據(jù)《征補(bǔ)條例》第十七條的規(guī)定，對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：(一)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償;(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償;(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

其中特別值得注意的三點(diǎn)，一是房屋價(jià)值的確定，需要參照周邊類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。二是停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償對(duì)于廠房等經(jīng)營(yíng)性用房來(lái)說(shuō)，是補(bǔ)償權(quán)益中十分重大的一部分，可以稱之為是“大頭”，被征收人要注意當(dāng)中存在的陷阱，注意爭(zhēng)取，切不可輕易放棄這部分補(bǔ)償。三是接受拆遷獎(jiǎng)勵(lì)，必須要以合理的安置補(bǔ)償方案為前提。實(shí)踐中，拆遷方設(shè)置“限時(shí)階梯式獎(jiǎng)勵(lì)”，只允許規(guī)定時(shí)間內(nèi)搬遷或簽約的拆遷戶獲取，越早越高。這種有門檻的獎(jiǎng)勵(lì)，是扭曲了法律規(guī)定中“獎(jiǎng)勵(lì)”的本意的，是變味的。拆遷方這么做，無(wú)非就是想誘使被拆遷人快速簽約、快速搬遷，而最終目的是想讓被拆遷人“自愿”放棄合理補(bǔ)償。

四、允許被拆遷人協(xié)商選定評(píng)估機(jī)構(gòu)，反對(duì)征收方直接指定

在房屋征收活動(dòng)中，征收評(píng)估機(jī)構(gòu)是一個(gè)非常重要的角色，只有評(píng)估機(jī)構(gòu)公正、客觀、不受干預(yù)的開展評(píng)估工作才能帶來(lái)一個(gè)合理的評(píng)估結(jié)果。關(guān)于如何選定評(píng)估機(jī)構(gòu)，法律直接作出了規(guī)定：

因此，被征收人是有權(quán)參與評(píng)估機(jī)構(gòu)的協(xié)商選定的，而無(wú)論如何征收方都無(wú)權(quán)私自指定征收評(píng)估機(jī)構(gòu)。但實(shí)踐中，常常存在征收評(píng)估機(jī)構(gòu)完全由征收方主導(dǎo)控制的情況，使得評(píng)估結(jié)果嚴(yán)重偏離市場(chǎng)。對(duì)此被征收人應(yīng)當(dāng)要明白，不合法選定的評(píng)估機(jī)構(gòu)作出來(lái)的不合理的評(píng)估報(bào)告，或者其他補(bǔ)償明顯偏低的評(píng)估報(bào)告，是不能夠作為補(bǔ)償?shù)淖罱K依據(jù)，大家必須積極維權(quán)。

五、 房屋征收部門應(yīng)當(dāng)就補(bǔ)償問(wèn)題與被拆遷人簽協(xié)議

《征補(bǔ)條例》第25條是關(guān)于“補(bǔ)償協(xié)議”的規(guī)定，它提出征收雙方應(yīng)就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過(guò)渡方式和過(guò)渡期限等事項(xiàng)訂立補(bǔ)償協(xié)議，同時(shí)規(guī)定一方不履行的，另一方可提起訴訟。

顯然，拆遷時(shí)雙方簽訂補(bǔ)償協(xié)議，對(duì)于被征收人來(lái)說(shuō)是一種保障，這就要求大家一定不要輕信口頭承諾與空白協(xié)議。同時(shí)，被征收人有權(quán)與征收方簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，但不能隨意簽，因?yàn)檠a(bǔ)償協(xié)議作為行政協(xié)議，沒(méi)有法定的可撤銷或者可導(dǎo)致無(wú)效的情形，不得隨意反悔。所以對(duì)于補(bǔ)償協(xié)議，大家必須仔細(xì)斟酌各項(xiàng)條款，必須把握的一個(gè)原則是——只要對(duì)補(bǔ)償安置存在不滿，就不要輕易簽字。

六、 提供不同的補(bǔ)償方式，允許被征收人自由選擇

在補(bǔ)償方式上，法律明確規(guī)定“被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換”。

雖然法定的安置補(bǔ)償方式是貨幣補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)置換，但各地卻經(jīng)常存在不完全依法落實(shí)的情況，常常就是剝奪被征收人的選擇權(quán)，只提供一種補(bǔ)償方式，硬性要求只能這么選，或者將其中一種補(bǔ)償方式設(shè)置得極為不合理，使得被征收人看似有得選，實(shí)則沒(méi)得選。這顯然是不符合法律規(guī)定的，對(duì)此被拆遷人不接受的應(yīng)該要及時(shí)維權(quán)，積極協(xié)商或者積極走法律程序，以爭(zhēng)取合理的補(bǔ)償數(shù)額與滿意的方式。

進(jìn)入征收實(shí)踐，征收方應(yīng)嚴(yán)格、準(zhǔn)確地落實(shí)法定補(bǔ)償安置方式，保障被征收人法定的選擇權(quán)，保證被征收人能夠根據(jù)自身實(shí)際情況自由的選擇補(bǔ)償方式，比如那些房屋面積較小、經(jīng)濟(jì)比較困難、屬于唯一住房的被征收人，應(yīng)允許甚至是當(dāng)優(yōu)先提供產(chǎn)權(quán)置換的安置方式，而不是簡(jiǎn)單的“給錢了事”。

七、 補(bǔ)償?shù)轿缓蟛拍芤蟀徇w

無(wú)論是農(nóng)村還是城市，實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷。這是法律提出的具有強(qiáng)制性的規(guī)定，征收方應(yīng)當(dāng)在履行好了安置補(bǔ)償義務(wù)、完成補(bǔ)償安置工作的前提下，才能依法要求被征收人搬遷。如果征收方不按照該原則，執(zhí)意“先拆后補(bǔ)”，這必然涉嫌違法。

實(shí)踐中，有的征收方會(huì)以提出“先搬遷再談補(bǔ)償”的要求，被征收人應(yīng)當(dāng)警惕其不法目的，征收方往往就是為了快速完成征收任務(wù)，或者先拆房使得被征收人處于談判的不利地位?？傊?，搬遷之后再補(bǔ)償，那么最終很多方面的補(bǔ)償要求都可能無(wú)法得到實(shí)現(xiàn)，合法權(quán)益難以得到保障。

八、 不能使用暴力或斷水?dāng)嚯妬?lái)強(qiáng)迫搬遷

《征補(bǔ)條例》第二十七條第三款：“任何單位和個(gè)人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷?！比魏涡问?包括暴力或軟暴力)的逼遷逼簽行為，都是違法的。

實(shí)踐中，當(dāng)被拆遷人不滿意補(bǔ)償拒不簽字時(shí)，有的征收方會(huì)選擇知法犯法的逼遷。對(duì)此，有的被拆遷人會(huì)選擇忍一忍，輕易妥協(xié)，放棄繼續(xù)爭(zhēng)取的權(quán)利，可是這只會(huì)讓已經(jīng)違法了的拆遷方氣焰更為囂張。脾氣比較暴躁的被拆遷人可能會(huì)選擇以暴制暴。這種方式雖然在一定程度上解了氣，但是有可能會(huì)給自己招來(lái)更多的麻煩。

對(duì)于一般的違法逼遷手段，及時(shí)撥打110報(bào)警是最有效的應(yīng)對(duì)方式。面對(duì)違法逼拆，被拆遷人應(yīng)該還要有足夠的證據(jù)意識(shí)，收集各種有利于維權(quán)的證據(jù)。還要及時(shí)啟動(dòng)法律程序，通過(guò)申請(qǐng)信息公開、提起違法查處等方式找尋征收項(xiàng)目的違法點(diǎn)，讓整個(gè)博弈回到談判桌前。必須要還需依法提起訴訟進(jìn)行維權(quán)，這往往能對(duì)違法拆遷起到顯著的遏制與反擊效果。

九、 拆遷方無(wú)權(quán)直接強(qiáng)拆房屋，必須要向法院申請(qǐng)

不論是何項(xiàng)目，強(qiáng)拆都應(yīng)當(dāng)按照法律的規(guī)定，由法定的主體按照法定的程序進(jìn)行，否則即為違法。

而根據(jù)《征補(bǔ)條例》第二十八條的規(guī)定，針對(duì)合法建筑的強(qiáng)拆需按照司法強(qiáng)拆的程序進(jìn)行，即必須經(jīng)過(guò)法院準(zhǔn)予執(zhí)行之后，才能進(jìn)行強(qiáng)拆。針對(duì)合法強(qiáng)拆行政機(jī)關(guān)直接進(jìn)行行政強(qiáng)拆，這必然涉嫌違法，被征收人應(yīng)當(dāng)及時(shí)起訴維權(quán)，爭(zhēng)取合理賠償。