國有土地上房屋征收流程，25步完整版征收流程！

很多人對于國有土地上房屋征收流程并不是很清楚，最近不少被征收人、被拆遷人都在向律師咨詢相關(guān)問題，本文總結(jié)了25步完整版征收流程，希望對廣大被征收人、被拆遷人有所幫助。

1、編制房屋征收計劃

房屋征收部門，根據(jù)上一級房屋征收部門《關(guān)于上報本年度國有土地上房屋征收計劃的通知》編制上報國有土地上房屋征收計劃。

上報內(nèi)容包括：項目名稱，項目地點，項目用途，征收非住宅建筑面積及戶數(shù)，征收住宅建筑面積及戶數(shù)，征收補償資金，提供產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋面積(要區(qū)分住宅和非住宅)

建設(shè)項目是保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建的，在每年召開同級人民代表大會前，應(yīng)當將保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建納入國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃，報同級人民代表大會批準。

2、啟動房屋征收程序

項目建設(shè)單位需要拿到建設(shè)項目符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃的審查意見。

項目建設(shè)單位需要拿到建設(shè)項目符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、專項規(guī)劃的審查意見。

項目建設(shè)單位根據(jù)房屋征收部門對房屋征收補償相關(guān)費用的預(yù)算結(jié)果向財政部門發(fā)函，要求財政部門出具征收補償專項資金足額到位的證明(附銀行出具的專戶存儲證明)。

建設(shè)項目是保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建項目的，項目建設(shè)單位需要拿到項目納入國民經(jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃的證明文件。

房屋征收部門根據(jù)征收部門的要求可能還需要提交其他材料。

3、房屋征收部門審查資料

房屋征收部門收到項目建設(shè)單位提交的征收申請及材料后進行審查，出具是否符合《國有土地上房屋征收補償條例》第八條規(guī)定的審查意見，報同級人民政府審查并確定房屋征收范圍。

4、確定房屋征收范圍

人民政府審查后確定房屋征收范圍，并在房屋征收范圍內(nèi)發(fā)布確定房屋征收范圍的公告，確定房屋征收范圍四至，要求不得實施增加補償費用的行為(包括新建、擴建、改建房屋，改變房屋用途;辦理房屋所有權(quán)、國有土地使用權(quán)買賣、交換、贈予、租賃、抵押、析產(chǎn);辦理工商登記、事業(yè)單位登記、社會團體登記等)。

公告應(yīng)抄送同級民政部門、自然資源部門、住建部門、事業(yè)單位登記部門、市場監(jiān)管部門、不動產(chǎn)登記中心等。

房屋征收部門應(yīng)當及時通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)，暫停期限不超過一年，通知內(nèi)容大體與公告一致。

5、房屋征收實施單位

房屋征收部門與房屋征收實施單位(一般是街道辦、居委會)簽訂房屋征收委托協(xié)議。房屋征收實施單位根據(jù)委托事項參與房屋征收與補償?shù)挠嘘P(guān)活動。

6、房屋和土地情況調(diào)查摸底

房屋征收部門或房屋征收實施單位對房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積、租賃等情況進行摸底，并查閱房屋權(quán)屬登記資料。

自然資源部門對房屋征收范圍內(nèi)的土地權(quán)屬、面積、用途等情況進行調(diào)查摸底，并會同城管等部門對房屋征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進行調(diào)查、認定和處理，并出具處理意見。

房屋征收部門匯總房屋、土地調(diào)查摸底情況，將調(diào)查結(jié)果在房屋征收范圍內(nèi)公布。

7、征收補償費用預(yù)算和劃撥

房屋征收部門委托房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)對被征收房屋和土地調(diào)查結(jié)果進行預(yù)評估，取得預(yù)評估結(jié)果報告，進而對房屋征收補償費用編制預(yù)算，還需會同建設(shè)單位落實房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源，根據(jù)需要提請市、區(qū)縣政府與建設(shè)單位簽訂產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋建設(shè)合同。

財政部門對房屋征收補償相關(guān)費用預(yù)算進行審核后，將費用足額匯入銀行專戶存儲。

8、上報征收補償方案

房屋征收部門擬定征收補償方案，上報同級人民政府提請征收委員會對方案進行論證。

9、征收補償方案論證

市、區(qū)縣人民政府房屋征收委員會聽取各成員單位意見，對征收補償方案進行論證和修改。

10、公布征收補償方案，征求公眾意見

房屋征收部門將房屋征收委員會討論和修改的房屋征收補償方案，在房屋征收范圍內(nèi)公布，征求公眾意見，并通過召開代表座談會、入戶了解等形式，就產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點、建設(shè)標準、戶型面積等問題廣泛溝通交流，做好意見的收集和整理工作。需要說明的是，征求意見的期限不得少于30日。

11、依法召開聽證會

舊改建項目超過50%以上的被征收人認為征收補償方案不符合《國務(wù)院房屋征收條例》和省房屋征收的規(guī)定的，市、區(qū)縣人民政府應(yīng)當組織被征收人和公眾代表召開聽證會;當事人、利害關(guān)系人主動申請聽證，房屋征收部門認為確有必要的，應(yīng)當提請市、區(qū)縣政府組織聽證。

聽證會由人民政府組織，由房屋征收部門、街道辦事處、被征收人代表、公眾代表(人大代表、政協(xié)委員、專家以及其他公民)參加，參加人員發(fā)言應(yīng)當文明用語，不得進行人身攻擊，聽證程序需按照規(guī)定進行。

房屋征收部門應(yīng)當根據(jù)聽證會情況修改征收補償方案。

12、公布征求意見和補償方案修改情況

征求意見期限屆滿后，房屋征收部門應(yīng)當將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況及時進行匯總整理，上報同級人民政府及時公布。

13、開展社會穩(wěn)定風(fēng)險評估

房屋征收是重大項目，應(yīng)當由項目的主管部門組織社會穩(wěn)定風(fēng)險評估，出具社會穩(wěn)定風(fēng)險評估報告，評估的主要內(nèi)容包括合法性、合理性、可行性、可控性、安全性、征收補償費用保障，還需要就風(fēng)險評估中發(fā)現(xiàn)的風(fēng)險問題及化解措施、突發(fā)群體性事件應(yīng)急處理預(yù)案落實好，評估結(jié)論可以包括：實施的評估意見、暫緩實施的意見、不予實施的評估意見。

14、決定房屋征收并公告

基于公共利益的需要，在具備房屋征收條件后，由市、區(qū)縣政府做出房屋征收決定，并收回國有土地使用權(quán)。房屋征收決定應(yīng)當在同級人民政府網(wǎng)站上發(fā)布，并明確：如對房屋征收決定不服的，可以自公告發(fā)布之日起60日內(nèi)向上一級人民政府申請行政復(fù)議，也可以自公告發(fā)之日起六個月內(nèi)向人民法院提起行政訴訟。房屋征收部門應(yīng)當通過明白紙、召開動員會、咨詢會、答疑會等形式做好征收補償方案的宣傳和講解工作。

房屋征收補償方案作為征收決定公告的附件。

房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量超過1000人或者被征收房屋建筑面積超過十萬平米的，應(yīng)當經(jīng)政府常務(wù)會議討論決定。

15、選定評估機構(gòu)

房屋征收決定公告發(fā)布當日，房屋征收部門應(yīng)當同時公布房屋征收評估機構(gòu)選定方案和協(xié)商選定房屋征收評估機構(gòu)的通知，由被征收人在公告發(fā)布之日起十日內(nèi)，從房屋征收部門審核確定的2至5家候選評估機構(gòu)中書面選定房屋征收評估機構(gòu)，協(xié)商選定房屋征收評估機構(gòu)的書面意見，經(jīng)被征收人過半數(shù)以上簽字認可，視為共同協(xié)商選定，一個房屋權(quán)屬證書記一票。

被征收人自公告發(fā)布之日起十日內(nèi)未能協(xié)商選定評估機構(gòu)的，由房屋征收部門通過組織被征收人以投票的方式選定房屋征收評估機構(gòu)。房屋征收部門應(yīng)當通過固定投票點、流動票箱等方式要求被征收人選擇征收評估機構(gòu)，候選評估機構(gòu)獲得超過半數(shù)被征收人選票就作為項目的房屋征收評估機構(gòu)。兩個候選評估機構(gòu)得票相同的，通過抽簽或搖號方式選定評估機構(gòu)。

候選評估機構(gòu)未獲得超過半數(shù)被征收人選票的，由房屋征收部門通過搖號或抽簽方式確定房屋征收評估機構(gòu)。房屋征收部門應(yīng)當提前三日在房屋征收范圍內(nèi)公告搖號或抽簽的時間、地點、候選評估機構(gòu)名單。搖號或抽簽時，需要邀請街道辦、居委會和被征收人代表現(xiàn)場見證。

房屋征收評估機構(gòu)選定后，房屋征收部門應(yīng)當在征收范圍內(nèi)公告，并向房屋征收評估機構(gòu)出具委托書，與評估機構(gòu)簽署書面的房屋征收委托評估合同。評估時點是房屋征收決定公告之日。

16、對被征收房屋價值進行評估

評估開始，注冊評估師對被征收房屋進行實地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍照、錄像反映被征收房屋內(nèi)外的狀況，做好實地查勘記錄，妥善所獲得的材料。

查勘記錄由房屋征收部門、被征收人、注冊房地產(chǎn)評估師簽字或蓋章確認。被征收人拒絕簽字蓋章的，由房屋征收部門、注冊房地產(chǎn)評估師和無利害關(guān)系的第三人簽字或蓋章見證，并在記錄和報告中說明。

評估機構(gòu)應(yīng)當依法評估被征收房屋及其附屬物、裝飾裝修的補償價值，出具分戶評估結(jié)果，并將分戶評估結(jié)果交房屋征收部門，在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公示七日。公示期間，評估師應(yīng)當在公示現(xiàn)場進行解釋說明。

公示期滿，評估機構(gòu)向房屋征收部門提供委托評估范圍內(nèi)被征收房屋整體評估報告和分戶評估報告，對被征收房屋的位置圖、內(nèi)部裝修狀況照片、外部裝修照片、實際勘察記錄應(yīng)當作為分戶評估報告的必備附件。

房屋征收部門應(yīng)當向被征收人送達分戶評估報告，保留送達回證。

17、對產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值進行評估

產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋及其附屬物的價值，由同一評估機構(gòu)按照同一評估時點選用相同的方法評估確定。

評估住宅的，如該區(qū)位或該區(qū)域有已建成該類商品住宅房屋的，應(yīng)當依據(jù)其銷售均價確定該區(qū)位的新建商品住宅房屋市場銷售價格;沒有該類新建商品住宅房屋的，可以根據(jù)擬新建項目立項、規(guī)劃、用地批準文件以及施工圖、建設(shè)標準、配套設(shè)施標準，推算該項目的商品住宅房屋的市場銷售價格。

評估非住宅的，應(yīng)當根據(jù)評估對象和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對各類評估方法進行適用性分析后，選用兩種及以上評估方法，對被征收房屋價值進行評估。只能選擇一種評估方法，需要在評估報告中說明理由。同時選用兩種以上評估方法評估的，應(yīng)當對各種評估方法的測算結(jié)果進行校核和比較分析后，合理確定評估結(jié)果。類似房地產(chǎn)已形成交易的，應(yīng)當選用市場比較法評估;類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益的，應(yīng)當選用收益法評估;是在建工程的，應(yīng)當選用假設(shè)開發(fā)法評估。

產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為待建期房、在建工程、已竣工尚未辦理房屋權(quán)屬證書的，評估機構(gòu)應(yīng)當向房屋征收部門提供以幢為單位每層價的單價評估報告。已辦理房屋權(quán)屬證書的，評估機構(gòu)應(yīng)當向房屋征收部門提供分戶評估報告。

房屋征收部門應(yīng)當將產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的初步評估結(jié)果與分戶的初步評估結(jié)果在征收范圍內(nèi)，同時向被征收人公示七日，公示期滿，評估機構(gòu)依法出具評估報告。

18、評估報告的復(fù)核與鑒定

房屋征收部門和被征收人對評估結(jié)果有異議的，在接到評估報告之日起十內(nèi)提出書面復(fù)核申請，評估機構(gòu)在收到復(fù)核申請之日起十內(nèi)出具書面復(fù)核報告，當事人對復(fù)核結(jié)果有異議的可以在收到復(fù)核報告之日起十內(nèi)向市級評估專家委員會申請鑒定，專家委員會選派三人以上單數(shù)專家組成鑒定專家組，對符合結(jié)果進行鑒定，并在十日內(nèi)出具書面鑒定意見。

19、住房保障

征收個人住宅，房屋征收決定公告發(fā)布前，被征收人符合申請經(jīng)濟適用住房、限價商品住房、廉租房、公共租賃住房等住房保障條件，且房屋被征收后提出申請的，作出房屋征收決定的人民政府應(yīng)當優(yōu)先給予住房配售、配租，被征收人不再等待輪候。

如：山東省淄博范圍內(nèi)被征收人僅有一套住房，且建筑面積低于45平米，房屋征收部門應(yīng)當按照45平米對被征收人進行貨幣補償或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換，45平米之內(nèi)所增加的費用，由房屋征收部門承擔(dān)。房屋征收部門應(yīng)當將享受最低住房標準的被征收人在被征收范圍內(nèi)進行公示，接受社會監(jiān)督，公示期不得少于十日。淄博市范圍以外的其他地市，以實用面積不低于34平米計算，或根據(jù)各地規(guī)定辦理。

20、房屋征收補償協(xié)議的簽訂及履行

房屋征收部門或征收實施單位與被征收人核算被征收房屋補償費用后，在征收補償方案確定的簽約限內(nèi)與被征收人就貨幣補償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換簽署征收補償協(xié)議，同時收回被征收人的房屋權(quán)屬證書。

市、區(qū)縣政府對被征收人給予補償(包括但不限于房屋貨幣補償、裝修補償、地上附著物補償、搬遷費、臨時安置費、停產(chǎn)停業(yè)損失、簽約獎勵、搬遷獎勵等等)，被征收人在協(xié)議約的搬遷期限內(nèi)完成搬遷，向房屋征收部門或?qū)嵤﹩挝唤桓侗徽魇辗课荨?/p>

未在房屋征收補償方案規(guī)定期限內(nèi)簽約的，房屋征收部門或征收實施單位應(yīng)當與未簽訂征收補償協(xié)議的被征收人就補償事宜進協(xié)商，并做好協(xié)商記錄存檔。

補償協(xié)議訂立后，被征收人不履行補償協(xié)議約定的義務(wù)，房屋征收部門可以依法提起訴訟，由法院作出裁判，并根據(jù)裁判履行。被征收人拒絕履行的，房屋征收部門可以依法申請人民法院強制執(zhí)行。

21、拆除被征收房屋及其附屬物

房屋征收部門委托具有相應(yīng)資質(zhì)等級的施工單位承擔(dān)被征收房屋及其附屬物的拆除工作，雙方依法簽署委托協(xié)議，施工單位按時拆除被征收房屋及其附屬物，并落實安全生產(chǎn)措施和揚塵防治措施。

委托協(xié)議等相關(guān)資料應(yīng)當報送住建局備案。

房屋征收部門在被征收房屋拆除后30日內(nèi)，按照規(guī)定辦理房屋權(quán)屬注銷登記手續(xù)。

22、強制執(zhí)行

達不成征收補償協(xié)議或者房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報請同級人民政府作出征收補償決定。補償決定應(yīng)當說明貨幣補償?shù)捻椖考懊骷?、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的情況，由被征收人在限定期限內(nèi)以書面方式選擇，還應(yīng)責(zé)令被征收人限期搬遷、交付房屋，告知被征收人可以自決定送達之日起60日內(nèi)申請行政復(fù)議，也可以自送達之日起六個月內(nèi)提起行政訴訟，逾期不申請復(fù)議、也不提訴訟的、又不在規(guī)定期限內(nèi)搬遷的，政府將申請人民法院強制執(zhí)行。

征收補償決定應(yīng)當送達被證書人，并在房屋征收范圍內(nèi)公告。

被征收人在補償決定送達之日起60日內(nèi)未申請復(fù)議，也未在送達之日起六個月內(nèi)提起訴訟，又沒有履行補償決定的，作出房屋征收決定的市、區(qū)縣人民政府自期限屆滿之日起三個月內(nèi)向房屋所在地基層人民法院申請強制執(zhí)行。申請強制執(zhí)行前，人民政府應(yīng)當催告被征收人十日內(nèi)履行征收補償決定，被征收人逾期未履行的，人民政府才可以申請人民法院強制執(zhí)行。申請強制執(zhí)行，應(yīng)當提交強制執(zhí)行申請書(說明強制執(zhí)行申請的事實、理由、依據(jù))、征收補償決定書及其依據(jù)和送達材料、催告履行證據(jù)材料、被征收人意見說明和強制執(zhí)行標的說明、社會穩(wěn)定風(fēng)險評估報告等材料。

人民法院在申請材料齊全后五日內(nèi)立案，并于立案后30日內(nèi)作出準予執(zhí)行的裁定，裁定做出后五日內(nèi)送達申請執(zhí)行人和被執(zhí)行人。法院裁定不予受理或裁定不予執(zhí)行的，申請人可以向上一級人民法院申請復(fù)議，上一級法院應(yīng)當在收到申復(fù)議申請之日起30日內(nèi)作出裁定。法院裁定準予執(zhí)行的，由作出房屋征收補償決定的市、區(qū)縣人民政府組織實施。

被征收人在征收補償決定送達之日起60日內(nèi)向省或市政府申請復(fù)議的，由接受復(fù)議申請的政府在收到申請之日起五日內(nèi)決定是否受理，于決定受理后七日內(nèi)送達被申請人，要求被申請人自收到受理通知之日起十日內(nèi)提交答辯狀和證據(jù)。受理申請的政府應(yīng)當自受理之日起60日作出復(fù)議決定書，并送達申請人和被申請人。被征收人對決定不服的，可以自決定送達之日起15日內(nèi)提起訴訟。被征收人逾期不提起訴訟，又不履行行政復(fù)議決定的，作出房屋征收決定的人民政府可以依法申請人民法院強制執(zhí)行。

被征收人在行政復(fù)議決定送達之日起15日內(nèi)，或者在房屋征收補償決定送達之日六個月內(nèi)向所在地中級人民法院提起行政訴訟，復(fù)議機關(guān)維持補償決定的作為共同被告，法院應(yīng)當在五日內(nèi)將訴狀送達被告，被告在收到訴狀之日起15日內(nèi)提交證據(jù)材料和答辯狀，法院收到答辯狀之日起五日內(nèi)送達原告，并擇期舉行證據(jù)開示、開庭，法院應(yīng)自立案之日起六個月內(nèi)做出判決并送達。

被征收人可在收到判決之日起15日內(nèi)、裁定10日內(nèi)提起上訴。被征收人上訴的，二審法院應(yīng)當自立案之日起三個月內(nèi)作出終審判決。被征收人逾期不上訴，或者法院做出了二審判決，法院判決或裁定維持補償決定或駁回被征收人訴訟請求的，作出房屋征收決定的人民政府可以依法申請人民法院強制執(zhí)行。

23、公布分戶補償信息，建立補償檔案

被征收人全部簽訂征收補償協(xié)議或者同級人民政府作出征收補償決定之日起20個工作日內(nèi)，房屋征收部門在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布分戶補償情況，包括房屋貨幣補償分戶數(shù)據(jù)和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償分戶數(shù)據(jù)。

房屋裝修部門還應(yīng)當依法建立房屋征收補償檔案，對征收活動全過程形成了所有紙質(zhì)載體、電子載體及時歸檔。

24、審計與決算

房屋征收項目完成后，房屋征收部門向?qū)徲嫏C關(guān)提交房屋征收補償費管理使用情況的文件資料，審計機關(guān)對征收補償費管理和使用情況進行審計，公布審計結(jié)果，審計部門審計后三個月內(nèi)，房屋征收方部門會同項目建設(shè)單位向財政部門申請項目結(jié)算。

25、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋建設(shè)與交付

房屋征收部門負責(zé)協(xié)調(diào)產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋建設(shè)，保障建設(shè)資金到位，督促建設(shè)單位按時開工，保障進度，按時完工，并在房屋竣工驗收后，根據(jù)協(xié)議約定向被征收人交付產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋，計算結(jié)清所有費用，協(xié)助被征收人辦理產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋權(quán)屬證書。