土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，需要滿足哪些條件？

我國土地使用權(quán)分兩種，一種是國有土地使用權(quán)，一種是集體土地使用權(quán)。國有土地使用權(quán)是指國有土地的使用人依法利用土地并取得收益的權(quán)利，國有土地使用權(quán)的取得方式有劃撥、出讓、出租、入股等。而農(nóng)民集體土地使用權(quán)是指農(nóng)民集體土地的使用人依法利用土地并取得收益的權(quán)利。那么涉及到土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，需要滿足哪些條件呢？

一、國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

國有土地使用權(quán)的主體非常廣泛，任何單位和個(gè)人，包括境外的企事業(yè)單位和個(gè)人，符合依法使用中國國有土地條件的，都可以成為中國的國有土地使用者。

(一)轉(zhuǎn)讓條件

國有土地使用權(quán)的獲得方式有兩種：出讓和劃撥。

1、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)符合下列條件：

(1)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。

(2)按照土地出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

(3)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。

2、以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或作其他處理。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式。

(二)轉(zhuǎn)讓方式

1、公開方式：即以公開招標(biāo)、拍賣、掛牌、上網(wǎng)競(jìng)價(jià)方式尋找受讓人的行為。

2、協(xié)議方式：即國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓人通過協(xié)商自行尋找受讓人的行為。

(三)兩種轉(zhuǎn)讓方式分別適用的范圍

1、下列國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須在土地交易機(jī)構(gòu)公開進(jìn)行：

(1)國有企業(yè)、集體企業(yè)和公有經(jīng)濟(jì)成分占主導(dǎo)地位的公司、企業(yè)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓(含以土地使用權(quán)為條件進(jìn)行的合營合作建房);

(2)以劃撥方式取得的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓;

(3)為實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)而進(jìn)行的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓;

(4)判決、裁定需要拍賣的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。

2、不屬于上述須以公開方式轉(zhuǎn)讓范圍的，可以協(xié)議方式進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。

以協(xié)議方式進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的公司、企業(yè)需提供《股東登記手冊(cè)》或由工商行政管理部門出具的股東組成成份，若無法證明該公司是非國有經(jīng)濟(jì)成份占主導(dǎo)地位的，則按公開方式進(jìn)行交易。

(四)需提供材料

1、國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)書;

2、原不動(dòng)產(chǎn)登記證書原件及復(fù)印件(地上建筑物未建成的需提供用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證復(fù)印件及投資情況證明原件);

3、土地權(quán)屬來源證明(原出讓合同書復(fù)印件);

4、轉(zhuǎn)讓雙方簽訂的合同;

5、轉(zhuǎn)讓雙方身份證明材料(轉(zhuǎn)讓雙方的營業(yè)執(zhí)照(組織機(jī)構(gòu)代碼證)復(fù)印件、轉(zhuǎn)讓雙方的法定代表人身份證明原件及身份證復(fù)印件、轉(zhuǎn)讓雙方的授權(quán)委托書原件及受托人身份證復(fù)印件;個(gè)人需提供身份證、戶口本原件及復(fù)印件);

6、新測(cè)量的宗地圖;

7、土地評(píng)估報(bào)告原件;

8、企事業(yè)單位除提交營業(yè)執(zhí)照(組織機(jī)構(gòu)代碼證)外，涉及國有企事業(yè)單位還需要提交上級(jí)主管部門同意轉(zhuǎn)讓的批準(zhǔn)文件原件，改制后的國有企業(yè)，需提交企業(yè)監(jiān)管部門、市國資委和市人社部門同意轉(zhuǎn)讓的批準(zhǔn)文件原件(先由企業(yè)監(jiān)管部門依據(jù)人社部門出具的職工安置情況、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)繳納情況提出初步意見，分別報(bào)請(qǐng)市國資委和人社部門審核并出具處理意見);股份制、三資企業(yè)提交工商部門出具的股東出資證明，董事會(huì)或股東會(huì)同意轉(zhuǎn)讓的證明文件原件;

9、涉及協(xié)助法院執(zhí)行、拍賣的，需提交生效的法律文書及協(xié)助執(zhí)行通知書、委托拍賣合同及成交確認(rèn)書;

10、法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他材料。

二、集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

(一)農(nóng)民集體土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);對(duì)符合規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地使用權(quán)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，因發(fā)生破產(chǎn)、兼并等致使土地使用權(quán)必須轉(zhuǎn)移的，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依法辦理審批手續(xù)。

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第四十六條規(guī)定，申請(qǐng)集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況，提交下列材料：

1、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書;

2、集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)變更、轉(zhuǎn)移、消滅的材料;

3、其他必要材料。

因企業(yè)兼并、破產(chǎn)等原因致使集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)持相關(guān)協(xié)議及有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件等相關(guān)材料，申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。

(二)宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓要滿足幾個(gè)條件：

1、經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織同意;

2、轉(zhuǎn)讓雙方屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織;

3、受讓方符合宅基地申請(qǐng)條件;

4、宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，需地隨房一并轉(zhuǎn)讓。

如果轉(zhuǎn)讓人和受讓人雙方符合上述條件，雙方可持戶口本、身份證及宅基地使用證前往當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T辦理。

(三)以家庭承包方式取得的承包地只能在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部轉(zhuǎn)讓。

1、向發(fā)包方提出轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)。發(fā)包方同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府農(nóng)村土地承包管理部門報(bào)告，并配合辦理有關(guān)變更手續(xù);發(fā)包方不同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)于七日內(nèi)向承包方書面說明理由。

2、與受讓方在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同，一式四份，流轉(zhuǎn)雙方各執(zhí)一份，發(fā)包方和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府農(nóng)村土地承包管理部門各備案一份。