土地使用權轉讓，需要滿足哪些條件？

我國土地使用權分兩種，一種是國有土地使用權，一種是集體土地使用權。國有土地使用權是指國有土地的使用人依法利用土地并取得收益的權利，國有土地使用權的取得方式有劃撥、出讓、出租、入股等。而農民集體土地使用權是指農民集體土地的使用人依法利用土地并取得收益的權利。那么涉及到土地使用權轉讓時，需要滿足哪些條件呢？

一、國有土地使用權轉讓

國有土地使用權的主體非常廣泛，任何單位和個人，包括境外的企事業(yè)單位和個人，符合依法使用中國國有土地條件的，都可以成為中國的國有土地使用者。

(一)轉讓條件

國有土地使用權的獲得方式有兩種：出讓和劃撥。

1、以出讓方式取得土地使用權的，轉讓時應符合下列條件：

(1)按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書。

(2)按照土地出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。

(3)轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。

2、以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金。以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批準權的人民政府按照國務院規(guī)定可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)的，轉讓方應當按照國務院規(guī)定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或作其他處理。房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同，合同中應當載明土地使用權取得的方式。

(二)轉讓方式

1、公開方式：即以公開招標、拍賣、掛牌、上網競價方式尋找受讓人的行為。

2、協議方式：即國有土地使用權轉讓人通過協商自行尋找受讓人的行為。

(三)兩種轉讓方式分別適用的范圍

1、下列國有土地使用權轉讓必須在土地交易機構公開進行：

(1)國有企業(yè)、集體企業(yè)和公有經濟成分占主導地位的公司、企業(yè)的土地使用權轉讓(含以土地使用權為條件進行的合營合作建房);

(2)以劃撥方式取得的土地使用權的轉讓;

(3)為實現抵押權而進行的土地使用權轉讓;

(4)判決、裁定需要拍賣的土地使用權轉讓。

2、不屬于上述須以公開方式轉讓范圍的，可以協議方式進行轉讓。

以協議方式進行轉讓的公司、企業(yè)需提供《股東登記手冊》或由工商行政管理部門出具的股東組成成份，若無法證明該公司是非國有經濟成份占主導地位的，則按公開方式進行交易。

(四)需提供材料

1、國有土地使用權轉讓申請書;

2、原不動產登記證書原件及復印件(地上建筑物未建成的需提供用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證復印件及投資情況證明原件);

3、土地權屬來源證明(原出讓合同書復印件);

4、轉讓雙方簽訂的合同;

5、轉讓雙方身份證明材料(轉讓雙方的營業(yè)執(zhí)照(組織機構代碼證)復印件、轉讓雙方的法定代表人身份證明原件及身份證復印件、轉讓雙方的授權委托書原件及受托人身份證復印件;個人需提供身份證、戶口本原件及復印件);

6、新測量的宗地圖;

7、土地評估報告原件;

8、企事業(yè)單位除提交營業(yè)執(zhí)照(組織機構代碼證)外，涉及國有企事業(yè)單位還需要提交上級主管部門同意轉讓的批準文件原件，改制后的國有企業(yè)，需提交企業(yè)監(jiān)管部門、市國資委和市人社部門同意轉讓的批準文件原件(先由企業(yè)監(jiān)管部門依據人社部門出具的職工安置情況、社會保險費繳納情況提出初步意見，分別報請市國資委和人社部門審核并出具處理意見);股份制、三資企業(yè)提交工商部門出具的股東出資證明，董事會或股東會同意轉讓的證明文件原件;

9、涉及協助法院執(zhí)行、拍賣的，需提交生效的法律文書及協助執(zhí)行通知書、委托拍賣合同及成交確認書;

10、法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他材料。

二、集體土地使用權轉讓

(一)農民集體土地使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農業(yè)建設;對符合規(guī)劃并依法取得建設用地使用權的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，因發(fā)生破產、兼并等致使土地使用權必須轉移的，應當嚴格依法辦理審批手續(xù)。

《不動產登記暫行條例實施細則》第四十六條規(guī)定，申請集體建設用地使用權及建筑物、構筑物所有權變更登記、轉移登記、注銷登記的，申請人應當根據不同情況，提交下列材料：

1、不動產權屬證書;

2、集體建設用地使用權及建筑物、構筑物所有權變更、轉移、消滅的材料;

3、其他必要材料。

因企業(yè)兼并、破產等原因致使集體建設用地使用權及建筑物、構筑物所有權發(fā)生轉移的，申請人應當持相關協議及有關部門的批準文件等相關材料，申請不動產轉移登記。

(二)宅基地使用權轉讓要滿足幾個條件：

1、經集體經濟組織同意;

2、轉讓雙方屬于同一集體經濟組織;

3、受讓方符合宅基地申請條件;

4、宅基地使用權不得單獨轉讓，需地隨房一并轉讓。

如果轉讓人和受讓人雙方符合上述條件，雙方可持戶口本、身份證及宅基地使用證前往當地土地管理部門辦理。

(三)以家庭承包方式取得的承包地只能在集體經濟組織內部轉讓。

1、向發(fā)包方提出轉讓申請。發(fā)包方同意轉讓的，應當及時向鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府農村土地承包管理部門報告，并配合辦理有關變更手續(xù);發(fā)包方不同意轉讓的，應當于七日內向承包方書面說明理由。

2、與受讓方在協商一致的基礎上簽訂農村土地承包經營權流轉合同，一式四份，流轉雙方各執(zhí)一份，發(fā)包方和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府農村土地承包管理部門各備案一份。