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稅務籌劃做的好，節(jié)稅百萬不是夢！

2020-11-27 02:21:59 郝書坤智慧源 1.2萬閱讀

案例分析-"竣工時間"推遲幾天，意外地省了幾百萬

我們在了解地產(chǎn)項目過程中，發(fā)現(xiàn)很多項目的竣工備案和交房時間發(fā)生在12月份，毫無疑問，這是企業(yè)項目計劃未考慮稅務籌劃因素導致的行為。因此為您分析這種做法的來龍去脈，希望對您有所幫助。

稅務籌劃做的好,節(jié)稅百萬不是夢！

相關稅法規(guī)定

（一）產(chǎn)品完工條件的規(guī)定

《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》國稅發(fā)[2009]31號第三條規(guī)定，企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應視為已經(jīng)完工：　　1、開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案?！　?、開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用?！　?、開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權證明。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)收入確認的規(guī)定

《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》國稅發(fā)[2009]31號第六條規(guī)定，企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現(xiàn)。

（三）未完工產(chǎn)品和完工產(chǎn)品企業(yè)所得稅處理方面的規(guī)定

《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》國稅發(fā)[2009]31號第九條規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。

（四）未完工產(chǎn)品計稅毛利率的規(guī)定

《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》國稅發(fā)[2009]31號第八條規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規(guī)定進行確定：（一）開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15％。（二）開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%. （三）開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5％。（四）屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。

稅收政策解讀

通過稅法相關規(guī)定不難看出，房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品是按照預計毛利率（不低于3%-不低于15%）計算企業(yè)所得稅，銷售完工產(chǎn)品則按照計稅成本計算企業(yè)所得稅，并在完工年度將預計毛利調(diào)整為實際毛利。營業(yè)成本的調(diào)整方法為用計稅成本計算的累計營業(yè)成本減去累計結轉(zhuǎn)的營業(yè)成本。

遞延納稅機會分析

1、在實際毛利大于預計毛利時，合理推遲“完工時間”通常會產(chǎn)生遞延納稅效應。

例如文中開頭提到的現(xiàn)象，即竣備時間或交房時間為12月份的話，如能合理推遲到次年一月份，雖然竣備時間推遲了一個月甚至幾天，但將預計毛利調(diào)整為實際毛利的遞延納稅期會推遲一年。

2、遞延納稅效果分析

假如某項目所在地預計毛利率為10%，在完工年度按照計稅成本計算的實際毛利率為40%，截止完工年度累計銷售收入為10億元人民幣，則在完工年度因為將預計毛利調(diào)增為實際毛利而增加的企業(yè)所得稅金額為7500萬元：（10億×（40%-10%）×25%）。

這就意味著，如果能將“完工時間”合理推遲一個月甚至只需推遲幾天，至少7500萬元的企業(yè)所得稅會推遲1年繳納。這對于融資成本比較高的房地產(chǎn)企業(yè)來講，把7500萬元的稅款推遲一年納稅而節(jié)約的利息也是一筆不小的收益，保守地按照年息10%計算也有750萬元之多（現(xiàn)在大部分地產(chǎn)企業(yè)的融資成本在10%以上）。

結語

遞延納稅雖不能減少應納稅額，但納稅期的推遲可以使納稅人無償使用這筆款項而不需支付利息，對納稅人來說等于是降低了稅收負擔。

納稅期的遞延有利于資金的周轉(zhuǎn)，節(jié)省了利息的支出，還可使納稅人享受通貨膨脹帶來的好處。尤其在當下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資成本高的時期，這種好處就尤為明顯了，希望引起您的重視，不要輕易放棄這樣的機會。

本文轉(zhuǎn)自：智慧源/作者：郝書坤

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