拆遷評估有哪些條件？選擇合規(guī)的評估機構(gòu)

拆遷評估是我們通常說的拆遷補償價格評估。拆遷補償價格評估指的是在拆遷公告下發(fā)后，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法對拆遷區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)進行價格評估確定的行為。那么，拆遷評估有哪些條件？

一、 評估機構(gòu)要合規(guī)

實踐中，很多被拆遷人會問：“我們可以自己請評估公司么，拆遷方請的給我們評估的太少了！”提到評估報告，首先就是評估公司的選定問題，法律上是如何規(guī)定的？真的是拆遷方說了算么？

1、評估機構(gòu)的選定

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十條、《國有土地上房屋征收評估辦法》第四條規(guī)定可知：房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)首先要由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定;協(xié)商不成的，由房屋征收部門組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。實踐中，拆遷方不讓被拆遷人選定，直接“硬塞”評估機構(gòu)的做法，是明顯不合法的。

2、評估公司的資質(zhì)

在拆遷中對我們房屋進行評估的房地產(chǎn)估價機構(gòu)，是依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)，并從事房地產(chǎn)估價活動的中介服務(wù)機構(gòu)。在評估報告里，也應(yīng)該列明估價人員和估價機構(gòu)的資格證明。如果這個單位根本沒有取得法定的資質(zhì)，那么他就沒有評估的資格，作出的評估報告是不受法律保護的。

二、 評估方法應(yīng)得當

被拆遷房屋的價值是評估來定的，評估對之后的拆遷補償有重要的影響。評估應(yīng)該選用哪些方法才能使評估價格公平合理呢？總的來講，注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當根據(jù)評估對象和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當選用市場法評估;被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益的，應(yīng)當選用收益法評估;被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當選用假設(shè)開發(fā)法評估。

在拆遷過程中，大部分評估使用的是市場評估法。因此，大家可以根據(jù)同地段類似房地產(chǎn)的市場價來衡量一下自己的房屋價值。

三、 評估程序需合法

《房地產(chǎn)估價規(guī)范》：自接受估價委托至完成估價報告期間，房地產(chǎn)估價應(yīng)按下列程序進行：1明確估價基本事項;2擬定估價作業(yè)方案;3搜集估價所需資料;4實地查勘估價對象;5選定估價方法計算;6確定估價結(jié)果;7撰寫估價報告;8估價資料歸檔。

評估是實地考察得出的，不是想象構(gòu)思出來的。房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當安排注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進行實地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，并妥善保管。房屋征收部門、被征收人和注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認。

四、 評估報告組成需全面

完整的估價報告應(yīng)包括下列部分：1封面;2目錄;3致委托方函;4估價師聲明;5估價的假設(shè)和限制條件;6估價結(jié)果報告;7估價技術(shù)報告;8附件。

在實踐中，大部分被拆遷人收到的只是寫有價格的結(jié)果報告，但是法律規(guī)定的評估報告，應(yīng)完整地反映估價所涉及的事實、推理過程和結(jié)論。

在評估過程中，每一個步驟都關(guān)系到評估結(jié)果，關(guān)系到后續(xù)的拆遷補償，關(guān)系到以后的生活居住水平。被拆人一定要對合法的評估有所了解，才能對評估報告準確分辨。如果大家對評估有疑問，建議及時咨詢律師，通過專業(yè)的解答救濟自己的合法權(quán)益。