拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)和條件，要滿足這三個條件

一個合法征地拆遷行政行為的實施，從《房屋征收決定》的公示開始。這個文件包含征收范圍、房屋征收部門、實施單位、期限及房屋征收補償方案等內(nèi)容，與被征收人息息相關(guān)。

律師將針對《房屋征收決定》的常見違法點，進行系列解析。本文講解違法點：

征收補償方案是否合法？

征收補償方案的重要性

征收補償方案是房屋征收決定的一部分，一般情況下是作為房屋征收決定的附件公布，自房屋征收決定公布之日起實施。

這個方案是對征收范圍內(nèi)整體征收補償工作的統(tǒng)籌安排，也是后續(xù)簽訂補償協(xié)議或作出補償決定的重要依據(jù)。

一般包含以下方面的內(nèi)容：

1、征收目的和征收范圍;

2、征收補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)、方式及安置地點;

3、征收實施單位和實施步驟;

4、搬遷過渡方式和期限;

5、簽約期限;

6、補助和獎勵標(biāo)準(zhǔn);

7、其他事項等。

作為關(guān)系被征收人利益的重要文件，征收補償方案應(yīng)當(dāng)滿足三個條件：

一是合法。征收補償方案的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)符合《土地管理法》《國有土地上房屋征收與補償條例》等法律法規(guī)的規(guī)定，比如補償方式、征收評估、保障被征收人居住條件等相關(guān)規(guī)定。

二是合理。征收補償方案的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)是大多數(shù)被征收人能夠接受的，征收范圍合適，補償標(biāo)準(zhǔn)公平公正，設(shè)定的獎勵科學(xué)。

三是可行。征收補償方案的內(nèi)容，除符合法律法規(guī)規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)因地制宜，符合當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況。

征收補償方案的合法程序，征收補償方案是如何制定出來的呢？

一般是先由房屋征收部門進行調(diào)查研究，通過走訪、咨詢等方式了解周邊近似房地產(chǎn)的交易價格及租賃價格，在征求被征收人意見的基礎(chǔ)上形成征收補償方案。

然后，征收部門把方案上報給市、縣級人民政府。此時，方案還屬于市、縣級人民政府及其房屋征收部門單方面制定的計劃安排，只是一個大概的補償標(biāo)準(zhǔn)。

法律規(guī)定，除了上文提到的實質(zhì)性內(nèi)容外，征收補償方案在制定時還必須遵守一定的程序，以保證制定出來的方案能夠符合大多數(shù)人的利益。

還要在經(jīng)過如下幾個程序后，才能確認(rèn)最終的征收補償方案：

1、市、縣級人民政府組織有關(guān)部門對方案進行論證

這個環(huán)節(jié)的論證，是政府部門內(nèi)部的論證，即由發(fā)展改革、城市規(guī)劃、自然資源、環(huán)境保護、文物保護等有關(guān)部門對征收補償方案是否符合相關(guān)法規(guī)、條例進行論證。

主要內(nèi)容包括征收補償方案是否公平公正、是否符合土地利用總體規(guī)劃、房屋征收范圍是否科學(xué)合理等。

2、第一次公布：征求意見，不少于30日

征求公眾意見的方式有許多種，比如調(diào)查問卷、座談會、論壇等。一般各地政府會對征求公眾意見的程序、方式作出更為詳細的規(guī)定，從而避免“走過場”的情況出現(xiàn)。

3、第二次公布：征求意見的情況和修改的情況

市、縣級人民政府收到意見后，會對意見進行梳理、歸納和公布。公布的內(nèi)容包括以下幾點：征求意見的數(shù)量、基本內(nèi)容和特點;相關(guān)的調(diào)研、論證情況等;征求意見情況報告;根據(jù)意見修改的情況。

4、市、縣級人民政府組織聽證會(適用于舊城改造項目多數(shù)人認(rèn)為征收補償方案不符合規(guī)定的情況)

由于舊城區(qū)改造存在人數(shù)多、范圍廣、情況復(fù)雜等特點，還常常面臨著促進城市發(fā)展與保障居民利益的沖突，因此需要在這一個特殊環(huán)節(jié)予以規(guī)制。

如果不符合以上程序，則征收補償方案不合法。

最后再說一點，只有經(jīng)過合法程序，對征收補償方案最終確定后，市、縣級人民政府才會發(fā)布房屋征收決定。

被征收人要有當(dāng)家作主的意識，在方案執(zhí)行公布、征求意見、聽證等程序時，積極參與，提出意見。政府對大多數(shù)人提出的意見，是會予以充分考慮的。遇到拆遷，不必慌張，各地拆遷政策不同，加之拆遷案件本身復(fù)雜，切勿簡單套用，建議尋求專業(yè)法律的救助，為自己爭取最大的合法權(quán)益。