小產(chǎn)權房拆遷有補償嗎？那就要看這個關鍵點

隨著城市化進程的加快，有許多的房屋被拆遷了，其中包括一些小產(chǎn)權房。那么小產(chǎn)權房拆遷會有補償嗎？要怎么才能獲得補償呢？小產(chǎn)權房拆遷，能否得到正常和合理的補償，關鍵在于買賣是否合法，合同是否有效！

小產(chǎn)權房是指未經(jīng)批準，占用集體土地建設的房屋及附屬配套設施。小產(chǎn)權房沒有向政府繳納土地出讓金等相關費用，土地性質為集體所有，屬于違規(guī)違法用地。

小產(chǎn)權房的建設既無法律基礎，也無政策支持，更與我國的土地制度相違背，所以小產(chǎn)權房不能發(fā)放房產(chǎn)證，也不能進行不動產(chǎn)登記。2017年9月20日，國土資源部發(fā)布的《住房城鄉(xiāng)建設部關于房屋交易與不動產(chǎn)登記銜接有關問題的通知》國土資發(fā)[2017]108號中明確規(guī)定，防止小產(chǎn)權房通過不動產(chǎn)登記合法化。

1. 小產(chǎn)權房買賣合同的效力認定及處理原則

(1)《土地管理法》第六十三條規(guī)定，小產(chǎn)權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，即購買后不能合法轉讓過戶。

(2)《北京市高級人民法院關于印發(fā)農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要的通知》第二條規(guī)定，此類合同的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外。第三條規(guī)定，涉及農(nóng)村私有房屋買賣糾紛案件的處理原則為：第一，要尊重歷史，照顧現(xiàn)實;第二，要注重判決的法律效果和社會效果;第三，要綜合權衡買賣雙方的利益。

2. 小產(chǎn)權房買賣合同無效的情形

(1)對將房屋出售給本集體經(jīng)濟組織以外的人員，未經(jīng)有關組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。

(2)如果合同已履行、購房人也實際居住使用的，則根據(jù)案件的具體情況綜合分析后，認定合同效力問題。

3. 小產(chǎn)權房買賣合同有效的情形

(1)如買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟組織的成員，經(jīng)過房地產(chǎn)管理部門審批的，可以認定合同有效;

(2)對將房屋出售給本集體經(jīng)濟組織以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可以認定合同有效。

4. 小產(chǎn)權房買賣合同無效后的處理

(1)合同被認定無效后，買受人應當將房屋原狀返還出賣人，出賣人將收取的價款返還買受人。

(2)如果買受人在居住使用訴爭房屋期間對訴爭房屋及院落進行裝修、翻、擴建，其對于添附部分享有所有權。一般處理為，買受人將原物及添附一并返還及給付出賣人，由出賣人將添附價值補償買受人。

(3)按過錯賠償損失。一般情況下，出賣人明知或應當知曉國家法律法規(guī)及政策不允許農(nóng)村集體土地流轉而出賣，應當就合同無效承擔一定的過錯責任。

(4)拆遷少補償。如果遇到拆遷，購房人并非合法的產(chǎn)權人，無法得到對產(chǎn)權進行的拆遷補償，小產(chǎn)權房購買人可從產(chǎn)權人或被產(chǎn)權人的補償利益中分得部分，一般還需訴訟解決。

一、小產(chǎn)權房買賣合同效力問題

1、本集體組織成員之間買賣小產(chǎn)權房一般認定合同有效

法律規(guī)定：

(1)《憲法》第10條規(guī)定：城市的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。

(2)國務院辦公廳《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》(國辦發(fā)(1999)39號)第二條規(guī)定：加強對農(nóng)民集體土地的轉讓管理，嚴禁非法占用農(nóng)民集體土地進行房地產(chǎn)開發(fā);農(nóng)民集體土地使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設;農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。

(3)國務院辦公廳《關于嚴格執(zhí)行有關農(nóng)村集體建設用地法律和政策的通知》(國辦發(fā)(2007)71號)規(guī)定，農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權房”。

律師解讀：根據(jù)上述法律規(guī)定可以看出，我國法律明文規(guī)定農(nóng)村住宅即所謂的小產(chǎn)權房只能分配給本村村民，并禁止向城市居民出售，但并沒有禁止小產(chǎn)權房在同一集體組織成員之間流轉、買賣，根據(jù)私法原理，法無禁止即可為，我國法律法規(guī)并沒有禁止本集體成員之間的小產(chǎn)權房進行買賣，因此，只要同一集體成員具有相應的民事權利能力和民事行為能力，簽訂小產(chǎn)權房買賣合同時意思表示真實，不違反法律或社會公共利益，一般認定該小產(chǎn)權房買賣合同有效。

2、本集體與他集體組織成員之間買賣小產(chǎn)權房一般認定合同無效

律師溫馨提示：法律禁止非同一集體組織成員間小產(chǎn)權房買賣，因此，買賣小產(chǎn)權房請慎重！