無證房能定性違章建筑嗎？答案是不一定

我們都知道很多的房屋都是老年間修建的，也因為歷史、風(fēng)俗習(xí)慣等原因，沒有辦理房產(chǎn)證等，那么，無證建筑是否就是違章建筑？這樣情況一旦房屋遭遇拆遷時是否可以獲得補(bǔ)償？這也是被拆遷人最關(guān)心的問題。尤其是農(nóng)村地區(qū)，類似的無證房頗多。

在房屋征收過程中，對因歷史原因形成的沒有建設(shè)審批手續(xù)和產(chǎn)權(quán)證照的房屋，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在征收之前依法予以甄別，作出處理，不能簡單將無證房屋一律認(rèn)定為違法建筑，不予征收補(bǔ)償;違法拆除因歷史形成的無證房屋造成損失的，也不能簡單以無證房屋即為違法建筑為由，不予行政賠償。在行政機(jī)關(guān)沒有充分證據(jù)證明被拆除的無證房屋屬于違法建筑的情況下，應(yīng)當(dāng)將該房屋視為合法建筑，依法予以行政賠償。行政賠償?shù)捻椖?、?shù)額不得少于被征收人通過合法征收補(bǔ)償程序獲得的行政補(bǔ)償項目、數(shù)額。

所以，我們來看看違建是如何認(rèn)定的？

簡單說，違法建筑其實就是不按照規(guī)定蓋的房子，或者是采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)而新建、擴(kuò)建或改建的建筑。違法建筑一般包括以下幾種情形：

1、沒有申請或者申請未獲得批準(zhǔn);

2、沒有取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證而建成的建筑;

3、雖然取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，但未按照批準(zhǔn)的范圍、使用性質(zhì)建成的建筑;4、擅自將臨時建筑建設(shè)為永久性的建筑。

那么違建房一定就是違建嗎？答案是不一定！

我們都知道在很早之前《土地管理法》并沒有那么嚴(yán)格，很多的農(nóng)房都是沒有證件的，對于農(nóng)民的宅基地大都采取十分簡單的審批手續(xù)，往往宅基地劃定的地塊通過審批后，農(nóng)民們都只會拿到一張紙，上面寫著審批的內(nèi)容，同時蓋有政府的公章。

但是現(xiàn)在由于國家大力發(fā)展農(nóng)村，所以搬遷也就越來越多，許多無證建筑給很多人造成了困擾。可是于情于理那些經(jīng)過簡單審批的房屋也都應(yīng)該屬于合法建筑，這些是歷史原因沒有證件的建筑，無論如何都不能被認(rèn)定為違建。所以違建的認(rèn)定仍然應(yīng)結(jié)合實際具體分析，而不能把無證建筑一概論為違建。

再補(bǔ)充幾點，對于認(rèn)定違建的程序，我們需要記住三個時間點：

第一個時間節(jié)點，1982年公布《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》

這是首次提出了宅基地的面積規(guī)定，提出村民建房用地，由省級政府根據(jù)山區(qū)、丘陵、平原等不同情況規(guī)定用地限額，縣級政府規(guī)定宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)。

在此之前，沒有法規(guī)條例對宅基地面積有過統(tǒng)一規(guī)定。因此，1982年前建房占用的宅基地面積不管多大，只要之后沒有擴(kuò)大，都是合法的，并且要維持現(xiàn)狀并按實際面積予以確權(quán)。

第二個時間節(jié)點，1987年1月實施《土地管理法》

根據(jù)該法規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。這是首次把宅基地面積規(guī)定上升到法的高度。

對于1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》公布以后至1987年1月《土地管理法》實施期間，建設(shè)住房宅基地超面積的，經(jīng)過地方政府依照國家政策處理后，可以維持現(xiàn)狀并進(jìn)行確權(quán)。

第三個時間節(jié)點，2008年1月頒布實施《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》

該法第一次明確提出在自己宅基地上建造房屋，需要取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證，翻建、重建、加建等行為的相關(guān)規(guī)定，由省、自治區(qū)、直轄市制定。

在此之前，《土地管理法》等相關(guān)法規(guī)，只有宅基地申請審批的相關(guān)要求，而沒有建設(shè)住房上報審批的明確要求。根據(jù)不溯及既往的原則，2008年以前在自己宅基地上建造的房屋是不是合法，不能簡單的以是不是取得規(guī)劃許可證、有沒有辦理房產(chǎn)證來判定。