國家規(guī)定拆遷房可以買賣嗎？這些方面需要注意

房產市場上除了大家熟悉的商品房買賣外，其實也是可以購買動遷房的，只要動遷房產權齊備的話，那么也是可以跟普通的商品房一樣進行買賣與過戶的，不過這種房子也是存在風險的。那么動遷房可以買賣嗎，動遷房買賣有風險嗎？

一、何為拆遷安置房？

安置房主要是為了配合相關部門的征地拆遷項目，是相關部門為被拆遷人或者承租人修建的拆遷后居住的房屋。

安置房一般有兩種：

一類是類似于商品房的安置房，這類房屋的發(fā)放主要是針對重大的城市建設而量身定做的，這類房屋是完全屬于個人的，唯一的限制就是取得產權以后的五年內不可以進行交易，最為典型的就是上海為準備世博會召開進行的拆遷活動。

另一類就是房地產公司為了開發(fā)地皮圍而為被拆遷人準備的低層次的商品房屋。

二、動遷房可以買賣嗎？

拆遷安置房其實是可以買賣的，當然比商品房的風險來得大。拆遷安置房的買賣風險主要有以下幾個方面：

1、由于安置房沒有房產證，無法過戶，造成買方付了房款，但卻無法取得房屋的產權，買方的權益處于一種不確定的狀態(tài)。

2、因為沒有房產證，造成買方無法確認賣方究竟是不是擬賣房屋的產權人。賣方出示的安置補償協(xié)議和房屋之間難以建立關聯(lián)。

3、賣方將房屋賣一個買家之后，有可能會再賣給其它人，這樣買方就會無端轉入與第三人的官司之中。

4、房屋如果升值較多，賣方可能會反悔，買賣合同有被法院判定無效的風險。在此種情況下，其實買方并非處于無保護狀態(tài)。

三、購買拆遷安置房有何風險？

安置房的購買也是基于個人身份進行的，被拆遷人是適格主體，那么可以獲得政府的安置房補貼，初次之外是不可以的。安置房的買賣交易從法律上講是允許的，從市場行情上講是劃算的。安置房買賣最大的隱形糾紛便是無法一次性辦理完畢手續(xù)，如果本身和售房人關系不錯，那么也不擔心后續(xù)售房人不配合辦理手續(xù)，如果和售房人的關系較為尷尬或是遇上無理取鬧的售房人，后續(xù)辦理手續(xù)便是一個比較麻煩的事情。安置房的缺陷主要有以下幾個方面：

第一，房價上漲容易誘使賣方違約

依據(jù)相關法律的規(guī)定，安置房的買賣必須在獲得所有權之后的五年之后才可以進行，在這五年內進行交易，即使是已經(jīng)簽訂相關合同并交付房屋也是無效的，售房人依然可以讓買房搬離安置房，是否完成買房手續(xù)是房屋買賣是否成立的必要因素。

第二，如果安置房二次拆遷，安置房的買方與拆遷補償無關。

很多城市的城市化發(fā)展比較快，有很多安置房在修建后的幾年就會經(jīng)歷第二次的拆遷，第二次拆遷的補償往往是比安置房買賣時的價格要高，對于高出來的部分從法律上來講與買方是沒有關系的，拆遷補償款應當仍然屬于賣方：一方面，二次拆遷的房屋是屬于原房屋的變形，是依賴原房屋的，并非是不依賴于原房屋的孳息與買房無關，另一方面賣方獲得二次拆遷的升值利益是依據(jù)相關法律規(guī)定取得的，合法合理。

第三，不確定不穩(wěn)定因素過多

在安置房的購置過程中，如果出現(xiàn)賣方死亡或者死亡后涉及遺產繼承糾紛，這都將大大降低安置房購買的穩(wěn)定性。對于安置房的國家稅收等政策也將影響買賣雙方的交易。

四、動遷房買賣合同注意事項

1、要求所有共有人在房屋買賣協(xié)議上簽名，否則會面臨房屋買賣無效的后果。如果其他共有人委托一人辦理的要出具經(jīng)過公證的授權委托書，或聘請律師見證委托書。

2、合同中明確約定，如出賣人料理產證時不予配合的法律后果。

3、合同條款設定時最好不要全款一次性付清，約定發(fā)生5年內不過戶交易、一房二賣、抵押他人時的違約責任適當重些，合同中設定擔保人或擔保物。

4、3年內如發(fā)生意外事件等法律事實，如死亡、繼承、贈與、抵債、財富因訴訟被執(zhí)行、再動遷，要確定當出現(xiàn)這一情況時的解決方法。

5、房屋買賣合同中雙方當事人的誠信很重要，只要誠信，合同就能比較順利地履行下去，因此有必要在簽署買賣合同，決定購買前對房東的個人信息、家庭狀況等做一個必要的了解。有可能的話，調查其資信情況，評估風險大小，防止賣方資信太差、外債過多，因為那種產權人的房屋經(jīng)常因債權人申請而遭到查封。

6、目前除了將房屋產權證、他項權利證書原件直接交買方保管，并由買方占有房屋以外，如有可能的話，還可以要求賣方將有關房屋的所有權利委托給買方指定的第三人行使，這個第三人必須是買方絕對信任的，保證將來符合交易過戶條件時，即使賣方不出面配合，仍然可以由委托人憑公證書直接將房產過戶給買方，避免可能產生的訴訟成本和時間成本。

五、如何降低風險？

我國《物權法》第九條規(guī)定：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

綜上，安置房的買賣是受房產管理部門能否辦理產權登記決定的，一般有以下幾種情況：

一、有房屋權屬證書即可按照普通商品房的程序買賣。

二、若未獲得房屋權屬證書而進行買賣就要依據(jù)法律進行約束了。根據(jù)我國《城市房地產管理法》第三十七條第(六)款規(guī)定：未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。由此可知，沒有房屋權屬證書進行的買賣法院一般會認定買賣合同無效，在拿到房屋權屬證書的過程中，造成一方因房價漲跌而造成的損失，應由違約方承擔責任。

三、如果在房屋買賣交易達成后獲得房屋權屬證書，但雙方存在爭議，法院則視為買賣合同合法有效，買方可以申請強制過戶。