租的廠房拆遷補償標準，來看看具體的細則

征地拆遷法律服務(wù)工作中，我們發(fā)現(xiàn)，很多企業(yè)是通過租賃廠房的方式開展生產(chǎn)經(jīng)營活動的。當租賃的廠房面臨拆遷的時候，對承租人的影響是比較大的，那么租賃的廠房遇到拆遷該如何補償？承租人可以獲得哪些補償？

簡單來說，租的廠房拆遷補償標準的計算公式為：貨幣補償金額=(市場單價X80%+價格補貼)X被拆除房屋的建筑面積。所依據(jù)的法律條文則是：《城市房屋拆遷管理條例》第十三條規(guī)定，拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協(xié)議。

具體來說有這么幾點需要說明的：

一、租賃的廠房遇到拆遷怎么補償？

租賃廠房遇到拆遷，可以主張停產(chǎn)停業(yè)帶來的損失。具體可以依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定，租賃的廠房被拆遷的，承租人可以獲得的補償包括停產(chǎn)停業(yè)損失的補償、臨時安置補償費、搬遷費用等。

二、廠房拆遷的補償范圍

在法律實踐中，廠房拆遷補償主要包括三部分：

1、拆遷資產(chǎn)補償：主要涵蓋了無法搬遷的房屋、土地、地上附著物、建筑物，以及確實因為搬遷損壞的機器補償。

2、拆遷費用補償：包括搬遷前期費用和搬遷過程中發(fā)生的停工費用、機器設(shè)備調(diào)試修復費用以及物資的拆卸、包裝和運輸?shù)荣M用。

3、對于拆遷政策產(chǎn)生的獎勵費用：包括拆遷獎勵費、速遷費等等。

在拆遷過程中，拆遷人為了加快拆遷進度，往往會采取速遷獎勵的辦法鼓勵被拆遷人、承租人盡早簽訂拆遷安置補償協(xié)議，搬出拆遷范圍。獎勵費用金額的大小，由拆遷人根據(jù)拆遷實際確定，也可由拆遷人、被拆遷人、實際承租人之間協(xié)商確定。應(yīng)當注意的是，如果被拆遷廠房的所有人和使用人發(fā)生分離時，獎勵費用應(yīng)當支付給實際使用被拆遷廠房的承租人。

廠房搬遷是個繁重的工程，需要重新找合適廠房、搬運器械設(shè)備等等，主要是不可避免的需要停業(yè)停產(chǎn)一段時間，這就給工廠帶來了直觀上的經(jīng)濟損失，因此，租賃的廠房遇到拆遷，也應(yīng)該對承租人進行合理補償。

值得注意的是，除了以上這幾項基本的搬遷補償外，根據(jù)各個地方不同的政策規(guī)定，以及拆遷項目對自身造成的實際影響，承租人應(yīng)注意自己可能獲得的以下拆遷補償：

1、因拆遷造成公司企業(yè)不得不解聘公司員工時，公司應(yīng)當依據(jù)勞動合同及勞動法的相關(guān)規(guī)定，獲得解聘員工的安置補償費用;

2、有的地方出于保障拆遷順利進行的目的，會下達對積極配合拆遷工作提前搬遷者給予提前搬遷獎勵費的地方政策。

不過，在實踐中企業(yè)面臨的第一個難題就是該如何證明自己具有接受補償安置的主體資格，并與拆遷征收行為具有法律上的利害關(guān)系。根據(jù)本文開頭列舉的相關(guān)法律規(guī)定內(nèi)容，對于并非廠房的所有權(quán)人的企業(yè)來說，其并不是嚴格意義上的被征收人，此時拆遷方往往不會直接面對企業(yè)商談拆遷補償安置問題，很多企業(yè)還因此面臨著拆遷方與出租方的共同施壓，正常生產(chǎn)經(jīng)營活動受到極大的負面影響。

為了消除這些不利因素并平等地坐到談判桌上，企業(yè)需要通過一些法律程序，如針對租賃合同提起相關(guān)訴訟等，證明自己與拆遷征收行為有利害關(guān)系，自己作為利害關(guān)系人有權(quán)參與意見。讓拆遷方明白，拋開企業(yè)單獨和出租方談補償問題是不完整的，也無法真正解決拆遷過程中出現(xiàn)的矛盾爭議。