拆遷補償協(xié)議中哪些是征稅？稅務(wù)問題需注意

房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，首先是要取得土地，取得土地的過程自然涉及對原土地使用者進行拆遷補償?shù)膯栴}，那么這種拆遷補償，對于被拆遷人收到的補償是否要交稅，都交什么稅？

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》(國務(wù)院第590號令)規(guī)定，被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被拆遷人可能是企事業(yè)單位和社會團體，也可能是個人。

對國家因公共利益或城市規(guī)劃需要而收回單位和個人所擁有的土地使用權(quán)并按照《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定標準支付給單位和個人的土地及地上附著物(包括不動產(chǎn))的補償費不征收營業(yè)稅。(國稅函[2007]969 號)納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時只要出具縣級(含)以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營業(yè)稅稅目注釋(試行稿)〉的通知》(國稅發(fā)[1993]149 號)規(guī)定不征收營業(yè)稅。(國稅函〔2008〕277 號)

除以上兩種情況，無論收到的是現(xiàn)金補償還是實物(房屋)補償，都應(yīng)視同土地及附屬物轉(zhuǎn)讓款，交納營業(yè)稅。

再來詳細的解讀下：

被拆遷人是企事業(yè)單位或社會團體的涉稅問題

土地增值稅

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其《實施細則》相關(guān)規(guī)定：《條例》第二條轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個人為土地增值稅的納稅義務(wù)人(以下簡稱納稅人)應(yīng)依照本條例繳納土地增值稅?！稐l例》第八條有下列情形之一的免征土地增值稅： (2)因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，《條例》第八條(二)項所稱的因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)是指因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的比照本規(guī)定免征上地增值稅。

關(guān)于因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)需要而搬遷納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問題(財稅【2006】21 號)的規(guī)定：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條第四款所稱因"城市實施規(guī)劃"而搬遷是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民(指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音使城市居民生活受到一定危害而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進行搬遷的情況，因"國家建設(shè)的需要"而搬遷是指因?qū)嵤﹪鴦?wù)院、省級人民政府、國務(wù)院有關(guān)部委批準的建設(shè)項目而進行搬遷的情況。

除以上規(guī)定，收到的拆遷補償，無論是貨幣還是實物，均應(yīng)視同轉(zhuǎn)讓土地及附屬物交納土地增值稅。

印花稅

印花稅"產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)"稅目的征稅范圍是經(jīng)政府管理機關(guān)登記注冊的動產(chǎn)、不動產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移所立的書據(jù)以及企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所立的書據(jù)。對土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。

拆遷補償涉及動產(chǎn)、不動產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移，拆遷補償合同應(yīng)按"產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)"稅目征稅。

被拆遷人是個人的涉稅問題

《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人取得被征用房屋補償費收入免征個人所得稅的批復(fù)》(國稅函【1998】428號)指出，“按照城市發(fā)展規(guī)劃，在舊城改造過程中，個人因住房被征用而取得賠償費，屬補償性質(zhì)的收入，無論是現(xiàn)金還是實物(房屋)，均免予征收個人所得稅”。

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》(財稅【2005】45號)規(guī)定，被拆遷人按照國家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定標準取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。

有以上文件可見：按規(guī)定標準取得的拆遷補償款，無論是貨幣補償還是實物補償(房屋)，均免征個人所得稅。

個人收取的拆遷補償主要是對個人損失的一種補償，不是銷售行為，是政府主導(dǎo)的行為，會有政府的相關(guān)文件。上述企業(yè)收到拆遷補償免營業(yè)稅和土地增值稅的政策同樣適用于個人，個人收取的拆遷補償不用交營業(yè)稅和土地增值稅。

通過以上分析：只要是由政府主導(dǎo)的、因公共事業(yè)需要而拆遷補償，無論是貨幣或是實物，都免征各稅(除印花稅而外)。除此之外的拆遷補償要交納各稅。