房屋拆遷院落算面積？這是農(nóng)村拆遷比較典型的問題

房屋被征收拆遷時(shí)，房屋的空地、庭院是否應(yīng)當(dāng)給予被征收人補(bǔ)償？如果賠償，應(yīng)該遵循什么樣的標(biāo)準(zhǔn)？這兩個(gè)問題一直有爭(zhēng)議。在許多地區(qū)，征收方只會(huì)補(bǔ)償房屋，而不會(huì)補(bǔ)償庭院和空地。那么今天來說一下這個(gè)典型的問題。

在日常的咨詢中，律師經(jīng)常會(huì)接到這樣的咨詢：“律師，我們?cè)鹤永镉泻艽笠徊糠挚盏?。征收方說不補(bǔ)償，我會(huì)損失至少一半的補(bǔ)償金，這是不公平的，我不同意簽署協(xié)議，征收方就說給我折價(jià)補(bǔ)，但是也不夠啊，這塊空地和院子應(yīng)該依法補(bǔ)償嗎？”

首先，根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二條 為了公共利益的需要，征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人(以下稱被征收人)給予公平補(bǔ)償。第十九條 對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。房屋征收評(píng)估辦法由國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開征求意見。

其次，房屋拆遷只補(bǔ)償房產(chǎn)證上的房屋面積，不會(huì)再單獨(dú)補(bǔ)償其他土地面積，如果土地證上的土地面積大于房產(chǎn)上的面積。房屋補(bǔ)償按建筑面積算。且根據(jù)《土地管理法》第四十七條規(guī)定：征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補(bǔ)償。若支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。

最后，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于征收國(guó)有土地上房屋時(shí)是否應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收人未經(jīng)登記的空地和院落予以補(bǔ)償?shù)拇饛?fù)》中明確了，“對(duì)土地公有制之前，通過購(gòu)買房屋方式使用私有的土地，土地轉(zhuǎn)為國(guó)有后迄今仍繼續(xù)使用的，未經(jīng)確權(quán)登記，亦應(yīng)確定現(xiàn)使用者的國(guó)有土地使用權(quán)。國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償中，應(yīng)將當(dāng)事人合法享有國(guó)有土地使用權(quán)的院落、空地面積納入評(píng)估范圍，按照征收時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，一并予以征收補(bǔ)償。”對(duì)此，就這條規(guī)定，被征收人可以直接作為主張對(duì)院落、空地等土地享受補(bǔ)償?shù)姆梢罁?jù)。

最后律師告訴大家的是：院落和空地需要根據(jù)市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償，這也是有依據(jù)支持的。如果征收方要折價(jià)補(bǔ)或者不給補(bǔ)償，這都會(huì)損害到被征收人的合法利益。遇到這樣的情況，被征收人必須及時(shí)采取補(bǔ)救辦法，要求征收方按照市場(chǎng)價(jià)格給予自己補(bǔ)償，用“市場(chǎng)比較法”進(jìn)行評(píng)估。當(dāng)然，這需要一個(gè)專業(yè)的律師來指導(dǎo)。