問(wèn)土地征收價(jià)格評(píng)估辦法

6.1.1 收益還原法

（1）確定年總收益時(shí)，在缺少經(jīng)營(yíng)收益資料時(shí)，可采用具備可比性的當(dāng)?shù)仡愃飘a(chǎn)業(yè)的客觀經(jīng)營(yíng)收益數(shù)據(jù)，經(jīng)過(guò)必要的校核修正，測(cè)算待估宗地的收益水平。

（2）確定年總費(fèi)用時(shí)，鑒于各地執(zhí)行的土地稅費(fèi)政策和標(biāo)準(zhǔn)存在差異，應(yīng)按照當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)規(guī)定計(jì)算。

（3）確定還原率時(shí)，當(dāng)有可比的集體建設(shè)用地交易資料時(shí)，宜通過(guò)從交易資料中提取的土地純收益與價(jià)格比率法測(cè)算還原率；因缺乏適用的市場(chǎng)交易資料而選擇其他方法測(cè)算還原率時(shí)，考慮交易主體的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好等影響，集體建設(shè)用地的還原率通常略高于同區(qū)域同類型國(guó)有建設(shè)用地，一般上浮比例不超過(guò)3個(gè)百分點(diǎn)。

6.1.2 市場(chǎng)比較法

（1）無(wú)集體土地交易實(shí)例時(shí)，不得采用市場(chǎng)比較法。當(dāng)同一區(qū)域或同一供需圈內(nèi)，三年以內(nèi)的可比實(shí)例不足3 例時(shí)，可適當(dāng)擴(kuò)大實(shí)例搜尋范圍，放寬時(shí)間選擇年限；需要增加比較實(shí)例來(lái)源時(shí)按照先調(diào)整范圍后調(diào)整時(shí)間的原則處理。當(dāng)可比實(shí)例距評(píng)估期日的時(shí)間較長(zhǎng)時(shí)，應(yīng)關(guān)注不同時(shí)期集體土地市場(chǎng)環(huán)境的變化，進(jìn)行必要的修正。

（2）區(qū)域因素修正中，除考慮常規(guī)因素外，還應(yīng)關(guān)注體現(xiàn)集體建設(shè)用地空間分布特征及影響其價(jià)值水平的特色因子，例如：在繁華程度因素中，考慮距中心城鎮(zhèn)、鄉(xiāng)村居民點(diǎn)的距離；在交通條件因素中，考慮公交線路、縣道及鄉(xiāng)村道路的影響；在基礎(chǔ)公共設(shè)施因素中，考慮娛樂(lè)活動(dòng)站所、鄉(xiāng)村旅游設(shè)施、零售點(diǎn)、固定的物流配送中心等。（3）個(gè)別因素修正中，應(yīng)充分考慮宗地的產(chǎn)權(quán)差異、利用方式差異等因素對(duì)地價(jià)的影響。

6.1.3 剩余法

（1）確定待估宗地最有效利用方式，應(yīng)根據(jù)宗地所在區(qū)域的國(guó)土空間規(guī)劃及相關(guān)專項(xiàng)規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃等所確定的規(guī)劃條件，并結(jié)合估價(jià)對(duì)象實(shí)際可行的利用方式進(jìn)行。

（2）確定開(kāi)發(fā)周期時(shí)，原則上不超過(guò)3 年。

（3）測(cè)算開(kāi)發(fā)成本各項(xiàng)稅費(fèi)時(shí)，應(yīng)考慮集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地的差異，稅費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)規(guī)定取值。

（4）在確定利潤(rùn)率時(shí)，應(yīng)結(jié)合集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地區(qū)位及產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)利潤(rùn)率的影響客觀確定。

6.1.4 成本逼近法

（1）確定土地取得費(fèi)時(shí)，應(yīng)結(jié)合所處區(qū)域的用地結(jié)構(gòu)，合理分析確定土地取得的客觀方式。對(duì)于通過(guò)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用形成的新增集體建設(shè)用地，參照集體農(nóng)用地價(jià)格評(píng)估方法確定土地取得費(fèi)。對(duì)于通過(guò)舊村改造、土地整治、增減掛鉤等調(diào)整后形成的新增集體建設(shè)用地，運(yùn)用成本逼近法時(shí)應(yīng)考慮建新區(qū)和拆舊復(fù)墾區(qū)與之直接相關(guān)的客觀成本費(fèi)用；各類涉地指標(biāo)費(fèi)用不應(yīng)納入。確需參照征地相關(guān)費(fèi)用時(shí)，應(yīng)注意分析集體建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地在成本構(gòu)成上的差異，不應(yīng)包括其中對(duì)土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移的補(bǔ)償費(fèi)和僅在征地環(huán)節(jié)發(fā)生的稅費(fèi)。

（2）確定土地開(kāi)發(fā)費(fèi)時(shí)，在地價(jià)定義設(shè)定的開(kāi)發(fā)程度范圍內(nèi)，由各方投資完成的區(qū)域客觀開(kāi)發(fā)費(fèi)用均應(yīng)計(jì)入；具體取值標(biāo)準(zhǔn)可借鑒或采用同區(qū)域土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用客觀水平。

（3）確定相關(guān)稅費(fèi)時(shí)，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)鼐唧w的政策規(guī)定確定稅費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于從土地增值中提取的稅費(fèi)項(xiàng)目（例如：土地增值收益調(diào)節(jié)金、土地增值稅等）不應(yīng)計(jì)入相關(guān)稅費(fèi)。

（4）測(cè)算利息時(shí)，利率的確定宜考慮土地開(kāi)發(fā)領(lǐng)域金融政策的影響。

（5）在確定土地增值時(shí)，應(yīng)綜合考慮土地用途的改變、土地開(kāi)發(fā)后所能達(dá)到的基礎(chǔ)設(shè)施水平、周邊設(shè)施的完善程度、宗地的規(guī)劃限制性條件、土地權(quán)利的限制性因素等。

6.1.5 公示地價(jià)系數(shù)修正法

（1）在制定并發(fā)布了集體公示地價(jià)的區(qū)域，可采用公示地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評(píng)估。

（2）不得采用國(guó)有建設(shè)用地公示地價(jià)體系直接修正評(píng)估集體建設(shè)用地價(jià)格。